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등기부등본 용어 해설(가등기, 강제경매개시결정등기, 압류, 가압류, 근저당, 선순위 전세권) 가등기 가등기에는 소유권이전청구가등기와 담보가등기가 있습니다. 1. 소유권이전청구가등기 소유권이전청구가등기는 매매계약서를 작성하고 잔금을 지급하기 전에 혹여 부동산에 무슨 변동이 생길 것을 염려해 매매 계약서를 작성한 다음에 설정하는 등기입니다. 예를 들면, 매수인이 잔금지급과 소유권이전등기 시까지 시간 적으로 대략 1~2개월의 시간이 소요되는데, 이 기간에 매도인의 귀책사유로 부동산상의 권리변동(이중계약으로 다른 사람에게 명의가 넘어간다든지, 담보물권의 설정, 기타일반채권압류 등)이 생기게 되면 문제가 될 수 있고, 매입하고자 하는 부동산의 가 격이 크다면 한번 정도 생각해볼 수 있는 권리입니다. 또 잔금을 지급했지만, 매수자의 사정으로 소유권을 이전하기 어려운 경우에도 가등기를 설정할 수 있어요. 이.. 2022. 3. 2.
부동산 분양면적 계산 방법( 전용면적, 분양면적 정리) 1) 전용 면적 각 가구가 독립적으로 사용하는 공간의 면적으로 방, 욕실, 거실 등 내부 면적을 말한다. 등기부등본에 기재되는 면적으로 세금 등을 산정할 때 기준이 된다. (2) 분양면적 전용면적에 복도 계단 등 공용 면적과 전용 면적을 더한 면적이다. 흔 히 매매나 임대차 계약시 ○○평형이라고 부르는 면적이다. '전용 면적 3.3'값에 4~6평을 더하면 분양 면적이 나온다. 이 공식을 이용하면 대략적인 아파트의 평형, 즉 분양 면적이 나오는데 가장 많이 건설된 85m를 예로 들어보면 다음과 같다. 85÷3.3+5 = 32.7 즉 32~33평형이라 생각하면 거의 맞다. 만약 전용 면적이 170m는 85m의 2배이므로 64평형이 된다. 등기부등본이나 법원 경매 물건을 검색하면 전용 면적으로 기재되니 이 공.. 2022. 2. 25.
부동산 주택은 층수와 바닥면적 구분 방법 부동산 주택은 층수와 바닥면적 구분 방법 구분 내용 단독주택 건축법상으로는 단독, 다중 다가구, 공관 이렇게 4가지로 나뉘지만, 주택법상으로는 단독주택이라고 통칭 공동주택 아파트 층수가 5층 이상인 공동 주택 연립 1개동의 바닥 면적이 660㎡ 초과해야 하며, 층수는 4층 이하의 주택 다세대 바닥 면적이 660㎡ 이하이며, 층수는 4층 이하의 주택 세대구분형 공동주택 한 주택 내부가 각 세대별 구분이 된 구조여야 하며, 각 구분된 세대마 다 욕실, 부엌, 현관이 있어야 한다. 세대별 면적은 14mm 이상 되어야 하 며, 공동으로 사용 가능한 연결문 혹은 경계 벽이 있어야 한다. (부분 임 대형 아파트 가구 구분형 아파트 등) 준주택 기숙사, 노인복지주택 오피스텔, 다중 생활시설(서점, 사진관 PC방 등).. 2022. 2. 25.
부동산 투자 가구와 세대 용어 구분 정리 가구와 세대는 용어가 다르다? 부동산 투자자로서 가구와 세대라는 말은 건축법에서 사용하는 용어로 구분하는 것이 편하다. 그 밖에 다른 법률이나 통계청 등에서 사용하 는 가구와 세대의 개념은 거의 비슷한 의미로 쓰이기 때문에 구분하기가 어렵다. 간단히 설명하면 가구는 한 장소에서 공동으로 취사, 취침 등을 하며 생계를 영위하는 단위로 가족 또는 친구도 가구의 구성원이 될 수 있다. 그러나 세대는 가족으로 보는 것이 이해하기 쉽다. 이것이 주택법이나 건축법에서 주택수를 판별하는 기준이 '세대'가 되는 이유이다. 1세대 1주택', '1세대 2주택', '1세대 다주택' 등 한 가족이 소유한 주 태의 수를 나타낼 때 '세대'를 사용한다. 세대의 가장인 '세대주'는 같이 생활을 영위하는 공간에 한 명만이 있어야 한.. 2022. 2. 25.
저당권과 근저당권의 차이점 저당권과 근저당권의 차이점 저당권과 근저당권은 모두 돈을 빌려주고 담보로 제공한 부동산에 설정하는 등기이지만 다른 특성이 있다. 저당권 설정 당시 채무액이 한정되어 있지만 근저당권은 한정되어 있지 않고 장래에 발생할 수 있는 채권까지 포함한 금액을 설정한다. 그래서 등기부등본에 저당권은 '채권액'으로 근저당권은 '채권최고액'으로 표기하며, 근저당권의 채권액은 변제기에 확정된다. 즉 경매로 진행되면 배당 요구할 때 청구하는 금액 이 확정 금액이 되는 것이다. 은행에서 부동산을 담보로 대출을 실행할 때 이자 및 연체수수료를 확보하기 위하여 대출 금액의 보통 120% 정도를 채권최고액으로 근저당 을 설정한다. 예로 등기부등본에 국민은행에서 '채권최고액 6,000만 원' 으로 표기되어 있다면 소유자는 부동산을 .. 2022. 2. 24.
구분등기와 지분등기 차이점 구분등기 각물건별 개인이 소유하는 등기 지분등기 한 물건을 여러 명이 공동 소유하는 등기 쉽게 말해 한 필지의 토지 또는 하나의 주택을 한 사람 명의로 등기된 것을 구분 등기라 하며 등기부등본에 소유자로 기재된다. 여러 사람 명 의로 등기된 것을 지분 등기라 하는데 등기부등본에 공유자로 기재된다. 상가의 경우에는 벽으로 칸이 나뉘어져 있고 개별 출입문이 있다면 구분 등기이지만, 임시 칸막이로 나뉘어 있고 개별 출입문이 없다면 지분 등 기로 보면 된다. 구분 등기권자는 소유권이 개인에게 있으므로 처분 관리가 쉽지만, 지분등기권자는 한 부동산을 다른 사람들과 공유하는 상태라 어려운 점 이 있다. 예전에 기획 부동산에서 두 등기의 차이를 모르는 사람들에게 한 필지의 토지를 지분으로 쪼개서 판매하여 매수자들에게.. 2022. 2. 24.
부동산 경매 재매각과 새 매각의 진행 차이 1) 새 매각 새로 매각을 한다는 뜻으로 최저 매각가격의 10%인 입찰보증금이 그대로 적용된다. 매각되지 않은 물건을 다음 회차에 최저가를 낮춰서 진 행한다. 이때 종전 최저가에서 20~30%를 저감해서 진행하는데 이는 진 행하는 법원마다 다르다. (2) 재매각 다시 매각을 한다는 뜻으로, 전 회차에서 낙찰자가 있었으나 잔금을 미납하거나 필요 서류를 제출하지 못하여 입찰보증금이 몰수당한 경우이다. 최저가는 종전과 같은 금액으로 진행된다. 이때는 입찰보증금이 최 저 매각가격의 20~30%를 납부해야 하는 경우가 많다. 법원마다 다른데 매각 조건에 입찰보증금을 얼마나 납부해야 하는지 를 잘 살펴봐야 한다. 최고가로 입찰서를 제출했더라도 보증금이 공고된 금액보다 적으면 무효 처리된다. 재매각 시에 입찰보증금의.. 2022. 2. 24.
임의경매와 강제경매의 차이 법원에서 진행되는 경매는 임의 경매와 강제 경매로 나뉜다. 1) 임의 경매 저당권, 전세권, 담보가등기 등 돈을 빌려주고 담보로 설정한 권리에 의해 진행되는 경매 절차로, 보통 대출 업체(은행 등)는 부동산을 담보로 돈을 빌려주고, 이자나 원금의 회수가 어려울 때, 담보로 확보한 부동산을 경매에 부쳐 채권을 회수한다. 대부분의 경매가 이에 해당하며, 강제 경매에 비해 경매의 신청이나 진행 과정이 비교적 쉽고 빠르다. 2) 강제 경매 집행권원이 있는 채권자가 채무자의 부동산을 압류한 후 이를 경매에 부쳐 채권을 회수하는 경매 절차를 말한다. 여기서 집행권원이란 집행력 있는 공중 증서, 확정 판결, 손해 배상 청구 등에 관련된 재판에서의 승소 판결문과 같은 문서를 말한다. 3) 경매의 취하 임의 경매의 경우.. 2022. 2. 24.
경매와는 다른 세계인 공매란 무엇일까? 1) 공매란 무엇인가? 법원에서 진행하는 경매 외에 관공서나 은행에서 공개적으로 매각하는 절차를 공매라고 하는데, 사람들이 흔히 말하는 공매는 캠코(KAMCO) 에서 진행하는 공개 매각을 말한다. 공매의 매각 물건은 약 80% 이상이 세금을 납부하지 않은 사람의 재산을 압류하여 공개 매각하는 압류 재산이 주를 이룬다. 그 밖에 수탁 재산, 국유 재산, 유입 재산 등이 있으나 재산의 성격이 크게 중요한 사항은 아니고 캠코에서 진행하는 물건의 재산 유형이라는 정도만 알고 있어도 문제가 되지 않는다. 경매는 유료 사이트에서 각종 정보를 제공하지만, 공매는 캠코의 온비드(www.onbid.co.kr)에서 검색해야 하며, 별도의 자료는 없고 감정 평가서와 온비드상의 정보로 판단해야 한다. 2) 공매가 더 좋은 이.. 2022. 2. 23.
사람들이 공매를 하지 않는 이유(인도, 명도 명령제도 관련) 사람들이 공매를 하지 않는 이유 공매를 왜 사람들이 안 하는 것일까? 그 이유는 안 하는 것이 아니라 못하는 것에 가깝다. 사람들이 공매에 경매보다 쉽게 접근하지 못하는 가장 큰 원인은 명도에 있다. 공매에는 인도 명령 제도가 없다 공매는 경매 절차상에서 약간 다른데 인도 명령 제도가 없다. 경매는 인도 명령 제도가 있어서 낙찰받은 주택에 점유자가 명도를 거부할 경우 법원에 인도 명령을 신청 하고 그것을 권원으로 강제 집행하기까지 비교적 빠른 시간 안에 해결할 수 있다. 그러나 공매는 인도 명령 제도가 없다. 그래서 점유자와 협의되지 않으면 명도소송을 진행해야 한다. 소송 판결이 빨리 내려지면 좋지만 대 체적으로 소송 과정은 시간이 오래 걸린다. 또한 공매의 권리 분석은 세금과 관련이 있어서 경매에 비해.. 2022. 2. 23.
부실채권 매입방법(부실채권 회수금액, 감정평가가격, 경매낙찰 예상가율, 최우선 변제금액, 기타 선순위 권리금액) 부실채권 회수금액 부동산담보부 부실채권은 대부분 법원경매를 통해 채권을 회수하기 때문에 감정평가가격, 경매낙찰예상가율, 경매비용, 최우선 변제금액, 기타 선순위 권리금액 등을 판단하여 추정한다. 예상되는 경매낙찰가격을 기준으로 한 매각대 금에서 경매비용을 공제한 후 최우선 변제금액과 기타 선순위 권리금액을 공제 하는 것이다. 만약 부실채권을 매입하기 전, 자산 실사과정에서 밝혀내지 못한 선순위 권리가 발견된다면 회수금액은 그만큼 줄어들게 된다. 부실채권 투자자라면 경매의 배당 절차에 대한 사전 지식을 가져야할 이유가 여기에 있다. 이외에도 정확한 회수금액을 분석하기 위해서는 경기 변동, 해당 물건의 소 재지 및 용도, 최초 법사가 또는 감정평가가격, 선순위 근저당권 설정액과 선순 위 권리금액, 경매관할법.. 2022. 2. 16.
경매 NPL 입찰 가격(배당기일 채권금액, 근저당권 연체이율, 경매청구금액) 입찰가격 경매하는 사람에게 뭐가 제일 어렵냐고 물어보면 십중팔구 입찰가격을 결정하는 일이라고 할 것이다. 부실채권 투자자도 똑같은 입장에 있다. 부실채권 투자 역시 경매낙찰예상 가격을 정확하게 예측한 사람이 돈을 따는 게임이기 때문이다. 입찰가격을 정할때 사람들이 기준으로 삼는 것이 있으니 '급매물 시세'이다. 일반 경매에 참여하는 사람들의 입장에서는 급매물 시세보다 비싸다면 낙찰을 받을 이유가 없기 때문이다. 그런데 부실채권의 유입투자는 급매물 시세는 중요하지가 않다. 경매 과정에 채권자, 혹은 이해관계인으로 참여하기 때문이다. 그렇다면 부실채권 유입투자에서 입찰가격을 결정하는데 가장 중요한 기준은 무엇일까? 배당기일 채권금액이다. 배당기일 채권금액(배당기일에 받을 수 있는 채권최고금액) 부실채권 업계.. 2022. 2. 16.
NPL 용어 설명(담보, 담보부 부실채권, 근저당권, 우선변제권, 채권최고액) 담보란? 부실채권 투자는 담보로 제공된 근저당권을 매입하는 것이다. 일단 담보부 부실채권에 붙어 있는 '담보'란 용어부터 이해해야 한다. 담보란 쉽게 말해 일정 기한 안에 채무를 이행하지 않을 경우에 대비해 채권 자에게 제공되는 '그 무엇'이다. 채권자는 그럴 경우 '그 무엇'을 현금화하여 대출금을 회수하게 된다. 담보에는 인적 담보와 물적 담보가 있다. 물적 담보에는 저당권, 유치권, 질권 등이 있는데 부동산 등이 담보로 제공된다고 이해하면 쉽다. 근저당권이란? 담보부 부실채권의 씨앗은 근저당권이다. 근저당권이 무엇이고, 어떤 권리를 갖는지 이해해야 부실채권도 이해할 수 있다. 그런데 왜 금융기관은 차용증이 아닌 근저당권을 받고 돈을 빌려줄까? 만약 어떤 은행이 차용증을 받고 돈을 빌려주었을 때 어떤 .. 2022. 2. 16.
쉐어하우스 세금과 사업자등록 문제, 분리과세와 임대사업 관련 정보 정리 쉐어하우스 세금과 사업자등록 문제 쉐어하우스를 운영하기 위해 반드시 사업자등록 해야 하는 것은 아니다. 세금만 성실히 납부한다면 큰 문제는 없다. 특히 자신이 소유한 집 한 채를 세어 하우스로 운영하면서 월세를 받는 경우에는 사업자등록 없이 매년 5월에 있는 종합소득세 신고 및 납부를 하면 된다. 일반적으로 소득이 있는 곳에 세금도 함께 따라붙는다. 주택임대업도 마찬가지다. 이와 관련해서 정부는 2014년에 주택임대차시장 선진화 방안을 발표했다. 이 정책의 주요 내용은 일정 규모의 임대소득이 발생하는 경우, 다른 소득과는 별도로 임대소득액만을 산정해 세금을 부과하는 분리과세방식으로 세금을 납부해야 한다는 것이다. 이 제도는 2015년까지 유예기간을 거쳐 2016년부터 시행되고 있다. 쉐어하우스 정부방침 .. 2022. 2. 15.
쉐어하우스 전대차계약 주요 체크리스트 + 주택이 경매로 넘어갔을 경우 전대차계약 쉐어하우스 전대차계약 주요 체크리스트 법률상 임대주택을 셰어하우스로 운영하는 것은 전대차계약에 속한다. 전대차 임대차계약에 의해 임대인으로부터 어떤 물건을 빌린 임차인이 이번에는 그 자신이 임대인이 되어서 그 임차한 물건을 다시 다른 사람에게 사용 수익하게 해주는 계약을 말한다. 즉, 주택 소유자(A)가 셰어하우스 사업자(B)와 임대계약을 맺은 후 B가 이 주택을 다시 셰어하우스 입주자(C) 에게 재임대하는 방식이다. 법률 용어로 A는 임대인, B를 임차인 C를 전차인이라고 하며, B와 C 간에 새로운 대차 관계가 발생한다. 합법적인 전대차계약을 위해서는 주택 소유자의 동의가 필요하다. 이에 대해서는 우리나라 민법 제629조에 다음과 같이 명시되어 있다. 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차.. 2022. 2. 15.

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