부실채권 회수금액
- 부동산담보부 부실채권은 대부분 법원경매를 통해 채권을 회수하기 때문에 감정평가가격, 경매낙찰예상가율, 경매비용, 최우선 변제금액, 기타 선순위 권리금액 등을 판단하여 추정한다.
- 예상되는 경매낙찰가격을 기준으로 한 매각대 금에서 경매비용을 공제한 후 최우선 변제금액과 기타 선순위 권리금액을 공제 하는 것이다.
- 만약 부실채권을 매입하기 전, 자산 실사과정에서 밝혀내지 못한 선순위 권리가 발견된다면 회수금액은 그만큼 줄어들게 된다. 부실채권 투자자라면 경매의 배당 절차에 대한 사전 지식을 가져야할 이유가 여기에 있다.
이외에도 정확한 회수금액을 분석하기 위해서는 경기 변동, 해당 물건의 소 재지 및 용도, 최초 법사가 또는 감정평가가격, 선순위 근저당권 설정액과 선순 위 권리금액, 경매관할법원, 경매개시일자, 최초 경매기일, 최종 경매 회차, 최종경매 결과, 적용 낙찰률, 낙찰금액, 경매비용, 예상 배당금, 예상 배당 기일 등에 대한 자료를 다각도로 확인해야 한다.
부실채권 회수금액 산정
부실채권 회수금액 = 감정평가 가격 X 경매낙찰 예상가 - 경매비용 - 최우선 변제금액 - 기타 선순위 권리금액
감정평가가격
- 채권자의 신청에 의해 경매가 법원에 접수되면, 집행법원은 감정평가사에게 감정평가가격을 산출할 것을 명한다.
- 부동산과 동산의 가치를 나름의 기준에 의해 금액으로 환산한 것이라 할 수 있다.
- 이 가격은 최초 경매기일에 최저매각 가격의 기준이 되는 것으로 담보자산의 가치라 할 수 있다.
경매가 진행 중인 물건 중 법원의 최초 감정평가가격이 고시된 것은 고민할 필요도 없이, 그 고시액이 담보자산의 감정평가가격이다. 그런데 경매 신청이 되지 않았거나, 감정평가가격이 고시되지 않은 경우가 문제이다. 그런 부실채권에 대해서는 감정평가기관이 자산유동화의 사전 작업으로 예비 산정한 금액 을 적용하기도 하고, 아파트의 경우엔 실거래가를 적용하기도 한다.
경매낙찰 예상가율
- 경매낙찰예상가율은 부실채권의 회수금액을 결정하는 변수인 동시에 회수 시기에도 영향을 미치기 때문에 부동산담보부 부실채권의 회수금액 추정에서 가장 중요한 변수 중 하나이다.
- 가장 먼저, 국토교통부에 등록된 실거래 신고가격에서 유사한 거래 사례를 분석한 후 인접물건들의 기존 경매 매각가격의 최근 6개월 또는 1년간의 유사한 물건들의 평균 낙찰가율 자료를 활용하여 추정 한다.
- NPL투자자가 해당 부동산에 대해 현장조사를 실시하여 물건의 상태, 관리상태 및 발전가능성 등을 판단하고, 부동산공인중개업소를 방문하여 조사한 부동산 시장가격을 조사하여 판단한다.
- 부동산 경기 변동에 따라 감정평가가격의 산출시점을 확인하고, 산 출시점과 경매낙찰 예상시점과의 가격 변동에 대한 부동산정책, 투자심리, 미래가치, 기타 등을 고려하여 판단한다.
경매비용
- 매각대금에서 0순위로 배당되는 경매비용을 금융회사들은 가지급금이라고 도 부른다.
- 경매를 신청한 채권자가 선지급한 비용이라는 의미이다.
- 이는 경매 물건의 매각대금에서 가장 먼저 공제되어 경매 신청자에게 배당된다.
- 채권자가 사전에 경매를 신청하지 않은 부실채권의 경우엔 당연하게도 경매 비용이 없다.
그렇다면 어떤 항목이 경매비용에 들어갈까? 감정평가로 신문공고료, 현황조사료 경매수수료 유 찰수수료 송달료 등과 같이 경매 진행을 위해 꼭 필요한 비용이라 할 수 있다. 채권자가 은행인 경우, 선지급한 경매비용은 가지급금이란 항목으로 매각자산에 포함되어 있는 경우가 대부분이다.
최우선 변제금액
- 경매비용이 0순위라면, 최우선 변제금액은 1순위라 할 수 있다.
- 매각금액에서 경매비용을 차감한 다음, 가장 먼저 배당받을 권리를 가진 항목이 '최우선변제금액이며, 이는 '우선변제권'에 우선해 배당받을 수 있는 권리를 가진다.
- 여기에는 소액임차보증금, 근로기준법에 의한 임금채권(최종 3개월 급료, 퇴직금, 재해보상금)해당 물건에 부과된 당해세 등이 해당된다.
투자하기 전에 법원의 민사집행사건기록열람하거나 복사해 근로기준법에 의한 임금과 당해세가 발생했는지 꼭 확인해야 한다. 그런데 만약 경매사건이 배당요구종기가 경과되지 않았다면, 경매법원의 문건접수 및 송달내역, 전입세대 열람을 통해 소액임차보증금이 얼마쯤일지 추정 해야 하는 경우도 있다. 법원의 임대차현황조사서가 있다면, 그 자료를 열람해 최우선변제금액으로 적용해야 한다. 최우선변제금액을 놓치면 그대로 수익의 손실로 이어지므로 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
기타 선순위 권리금액
- 선순위 근저당권 전세권 등의 담보된 채권 확정일자 있는 임차권, 당해세 이외의 조세채권 등이 해당된다.
- 투자자라면 반드시 등기사항증명서의 권리관계나 법원경매 관련 자료의 내용을 확인하여 어떤 권리가 얽혀 있는지 파악해야 한다.
- 매입하려는 부실채권에 우선하는 권리가 있다면, 해당 채권자의 실제 채권금액을 확인하는 것이 좋지만 현실적으로 불가능한 경우가 대부분이다.
- 해당 채권자의 채권최고금액을 기준으로 하는 것이 마음 편한 일이다. 물론 해당 채권자가 배당요구를 한 경우 라면, 배당요구서를 기준으로 추정하면 될 일이다.
※ 같이 보면 좋은 글(맨 위 블로그 검색을 하면 다양한 정보를 볼 수 있습니다!)
쉐어하우스 세금과 사업자등록 문제, 분리과세와 임대사업 관련 정보 정리
NPL 용어 설명(담보, 담보부 부실채권, 근저당권, 우선변제권, 채권최고액)
경매 NPL 입찰 가격(배당기일 채권금액, 근저당권 연체이율, 경매청구금액)
댓글