가등기
- 가등기에는 소유권이전청구가등기와 담보가등기가 있습니다.
1. 소유권이전청구가등기
- 소유권이전청구가등기는 매매계약서를 작성하고 잔금을 지급하기 전에 혹여 부동산에 무슨 변동이 생길 것을 염려해 매매 계약서를 작성한 다음에 설정하는 등기입니다.
예를 들면, 매수인이 잔금지급과 소유권이전등기 시까지 시간 적으로 대략 1~2개월의 시간이 소요되는데, 이 기간에 매도인의 귀책사유로 부동산상의 권리변동(이중계약으로 다른 사람에게 명의가 넘어간다든지, 담보물권의 설정, 기타일반채권압류 등)이 생기게 되면 문제가 될 수 있고, 매입하고자 하는 부동산의 가 격이 크다면 한번 정도 생각해볼 수 있는 권리입니다.
또 잔금을 지급했지만, 매수자의 사정으로 소유권을 이전하기 어려운 경우에도 가등기를 설정할 수 있어요. 이때 가동기를 해 놓지 않으면 매도자가 제삼자에게 매각하거나 매도자의 귀책 사유로 해당 부동산에 가압류 압류 등이 설정되면 문제가 되 기 때문에 이를 미리 방지하기 위해 설정하는 권리로서 이때 설정한 가등기는 나중에 본등기를 할 때 가등기한 날의 순위로 소급 적용되니까요.
2. 채권의 담보를 목적으로 한 가등기
- 채권자와 채무자(또는 제삼자) 사이에 채무자 소유의 부동산을 대물변제예약 또는 매매예약 등의 원인으로 담보가등기를 설정해놓고, 채무자의 채무불이행이 발생할 경우에 장래의 소유 권이전청구권을 보전하기 위한 변칙적 담보를 담보가등기라고 합니다.
- 담보가등기는 등록세와 기타 등기비용이 저렴하고 후순위 담보 권설정이 가능하며, 실행절차가 간단하다는 장점이 있습니다.
① 소유권이전청구가동기 : 소유권이전청구가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비동기의 의미를 가짐
② 담보가등기 : 채권회수를 위해 임의경매를 신청할 수 있고, 그래서 말소기준권 리가 됨(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 1항)
강제경매개시결정등기
- 채권자가 경매를 신청하면 해당 경매계에서는 경매 신청이 적법한지를 심사한 후, 적법하다고 인정될 경우에 해당 부동산 등 기부등본에 경매개시결정등기를 명하고 우리는 이것을 경매개시결정이라 말합니다.
- 따라서 해당 부동산에 아무런 빚이 설정되어 있지 않은데 갑구에 경매개시결정이 등기되며, 이때 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
압류
- 다른사람에게 돈을 빌리게 되면 두 사람 사이에는 한쪽은 돈을 받을 권리와 한쪽은 돈을 갚을 의무가 생긴다.
- 이때 돈을 빌려준 사람을 채권자라 하고 돈을 빌린 사람을 채무자라고 합니다.
- 일반적인 채무 관계는 일종의 약속 또는 계 약으로서 빌린 돈의 원금에 약정된 이자를 더해 약정한 날짜에 상환하는 것을 전제로 한다.
- 이런 약속을 서로 잘 지키면 아무런 문제가 없지만, 약속 또는 계약 내용을 지키지 않음으 로써 문제가 발생됩니다.
이때 돈 빌려준 자(채권자가 할 수 있는 조치는 채무상환을 촉구하고, 이에 활용하면 돈 빌린 사람(채무자의 재산을 추적, 조사해서 가압류 신청 후 집행권원(법원 승소판결문 등)을 구하 고 압류 및 강제집행을 통해 빌려준 돈을 상환받는 것입니다. 그럼 채권자의 가능한 법적 조치인 압류란 무엇일까요?
- 압류란 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리 행사 등을 못 하게 하는 행위입니다. 즉, 채권자가 채무자의 재산을 채무자 마음대로 처분하지 못하도록 법률적으로 묶어두는 행위.
따라서 국세, 지방세, 공과금 등 체납이 발생할 때 강제집행의 제1단계로 집행기관(징수기관)이 체납자의 재산을 체납자가 처 분하지 못하도록 묶어둔 다음, 공매 처분을 통해 강제징수하기 위한 선행 조치로 압류를 합니다.
가압류
- 가압류란 금전채권 등의 상환권을 가진 채무자가 자신의 재산을 빼돌리면 금전채권 등의 청구권을 가진 채권자가 채권회수가 불가능하거나 곤란하게 될 경우를 대비해서 미리 채무자의 재산을 압류해 장래의 강제집행에 대비하는 절차를 가압류라 합니다.
- 즉, A가 B에게 돈을 빌려주었는데 B가 약속된 이자는커녕 원금마저 갚지 않을 경우가 있겠지요. A는 대여금반환 청구소송 을 통해 돈을 받으려고 했지만, 소송이 진행되는 과정 중에 B 는 자신이 가지고 있는 재산을 처분해버립니다.
소송에서 이긴 A가 B의 재산을 강제경매를 신청하려고 하니 이미 처분되어 소송을 통해서 이긴다 한들 실익이 없기 때문에 미리 B의 재산을 동결하기 위한 보존적 행위가 가압류입니다. 가압류는 말소기준권리이지만, 물권이 아니고 채권이기 때문에 전액 배당을 받는 것이 아닌 안분배당을 받으며, 등기부에 공지되기 때문에 배당요구가 없더라도 자동으로 배당을 받는 권리입니다. 단 배당이 되기 위해서는 확정판결이 있어야 하 며, 경매개시결정등기 이후에 설정된 가압류는 배당요구종기 일까지 배당요구를 해야만 배당에 참여할 수 있는 권리입니다
근저당권
저당권은 채무를 이행하지 못할 때를 대비해 미리 특정 부동산을 담보물로 잡아둔 권리입니다.
채권자가 그 담보에 대해서 다른 채권자에 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리로 근저당설정 동기의 등기사항은 근저당임을 나타내는 표시와 피담보채권의 최고액이 표시되며, 이 최고액에는 이자도 포함됩니다.
선순위 전세권
- 부동산 전체에 설정된 선순위 전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙이지만, 전세권자가 배당요구를 한 경우에는 매각으로 소멸(민사집행법 제91조 4항)되는 권리입니다.
- 또한, 전세권이 매각으로 소멸되므로 선순위 전세권자라도 미배당보증금을 낙찰자에게 요구할 권원이 없으나 다만, 선순위전세권자가 주택임대차보호법에 대항력이 있다면 전세권뿐만 아니라 임차권도 취득하게 되기 때문에, 당연히 대항력 있는 임차권으로 미배당보증금을 매수인에게 요구할 권리가 있습니다.
말소기준권리 설정등기일자보다 후순위로 등기부에 등재된 권리듬은 모두 소멸하고, 반대로 말소기준권리 설정등기일자보다 선순위로 등재된 가등기, 가처분, 전세권, 지상권, 환매등기 지역권, 임차권등기 권리는 공매, 경매 절차만으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다.
법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 예고등기는 말소기준권리보 다 후순위인 경우라도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 해 서 권리로서 입찰하고자 하는 사람은 각별한 주의가 요청 됩니다.
또한, 임차인의 임차보증금도 전입일이 말소기준일보다 빠르면 낙찰자가 인수해야 되고 늦다면 소멸대상이 된다는 전제하에 배분 요구 유무를 확인.
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