(부동산)경매
국가법원의 강제력을 사용하여 채무자에게 빚을 갚도록 강제하는 절차다. 채권자로부터 경매 신청이 들어오면 법원은 채무자 소유의 부동산을 처분하지 못하도록 부동산동 기부에 개시결정을 하고 채무자 소유의 재산을 매각한다. 낙찰된 매각대금으로 채권자의 금전채권을 충당시키는 것을 목적으로 하는 절차다.
강제경매
채무자에 대하여 집행권원(확정된 이행판결, 가집행선고관절, 화해조서, 조정조서, 확정된 지급 명령, 공정증서 등)을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 재산을 압류한 후 법원을 통해 강제로 매각해 그 매각대금에서 금전 채권의 만족을 얻는 집행 방법이다.
임의경매
근저당권 등 담보권의 실행으로 진행되는 경매 절차를 말한다.
재경매
최고가매수신고인(차순위매수신고인 포함)이 잔금 납부기일까지 잔금을 치르지 않는 경우 에이전의 최저가로 다시 실시하는 경매를 말한다.
경매개시결정등기
채권자가 집행법원에 경매신청을 하면 법원경매 절차 개시결정한 고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할등기소 공무원에게 박한다. 이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시결정등기이며, 이때부터 또는 경매개시 걱정이 채무자에게 송달된 때에 경매 목적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.
공매
국가기관이 국세징수법에 의하여 압류한 재산을 불특정 다수 매수 희망자들의 자유경 쟁을 통해 공개적으로 매각하는 제도를 말한다. 입찰이 전자입찰 방식으로 진행되기 때문에 경매보다 편리하다.
공유자우선매수권
최고가매수신고인의 가격으로 낙찰자의 지위를 가져올 수 있는 권리를 말한다. 공유물 분할 경매에서 해당 사건 공유자가 최저가의 10% 입찰보증금으로 준비해 공유자 우선매수권을 행사할 수 있다. 법원은 최고가매수신고인이 있다 하더라도 우선매수를 하 겠다고 신고한 공유자에게 매각을 허가해야 한다.
과잉매각
한 채무자가 여러 개의 부동산을 매각할 때 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우를 과잉매각이라고 한다. 과잉매각에 해 당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다.
당해세
경매나 공매의 목적이 되는 부동산 자체에 부과되는 국세 및 지방세와 가산금을 말한다.
대리 입찰
경매에서 입찰 행위는 소송상의 행위라고 할 수 없으므로 대리인은 변호사가 아니더라 도 상관없으며, 대리 행위에 대하여 법원의 허가를 필요로 하지 않는다. 따라서 민법상의 임의대리가 갖추어야 할 대리권을 증명할 수 있는 서민 위임장(인감증명서를 집행된 에게 제출하고 대리 입찰에 참가하면 된다. 다만 대리 입찰을 앞으로 하는 경우는 불가 하다.
대위변제
제3자가 채무자의 빚을 대신 변제하면 구상권 범위 내에서 종전 채권자의 지위가 변제 자에게 이전하는 것을 말한다. 실무에서 가장 빈번하게 일어나는 대위변제는 후순위 임 자신보다 선순위 채권이 있을 때, 채권을 변제해서 선순위 임차인의 지위로 향상시켜 대 향력을 유지하거나 보증금 전액을 보전받기 위해 하는 경우가 많다.
대항력
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날 0시부터 소유자가 다른 사람으로 바뀌어도 집을 비워주지 않아도 되는 힘을 뜻한다.
말소기준권리
경매가 진행 중인 부동산에 존재하는 권리들이 매각 후 소멸되는지 낙찰자에게 인수되 는지 판단의 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준권리보다 후순위이면 낙찰자가 잔금 납부 후 모두 말소되며 말소기준권리보다 선순위이면 낙찰자에게 인수되는 것이 원칙이다.
매각불허가
최고가매수신고인이 선정되고 나서 1주일 이내에 담당재판부가 경매의 과정이 적법하 게 진행됐는지를 검토하여 낙찰에 대한 허가 또는 불허가를 결정하는 것을 말한다. 불허 가결정이 나는 경우에는 최고가매수신고인이 이에 대해서 이의를 제기할 수 있다.
매각물건명세서
매각으로 소멸하지 않는 권리, 그 밖에 유의해야 하는 권리 사항들에 대한 내용을 정리 해둔 서류다. 매각물건명세서는 입찰기일 1주일 전부터 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있게 하여야 한다.
맹지
타인의 토지에 둘러싸여 있어 도로와 접한 부분이 없는 토지를 말한다. 동이 불가능하므로 이런 토지에는 원칙적으로 건축법에 따라 건물을 세울 수 없다.
무잉여
입찰가에서 남아 있는 채권과 경매 비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정될 때 이러한 사실을 압류채권자에게 통지 후 경매 절차를 법원이 직권으로 취소하는 것을 말한다.
문건 송달내역
초보자들이 지나치기 쉽지만 문건 처리 및 송달 내역을 자주 들여다보는 것이 좋다. 해 당경매 사건과 관련된 이해관계인의 서류 접수내역 담당 경매계에서 이해관계인에게 어떤 문서를 발송했는지 등을 알 수 있다. 문진 송달 내역의 예를 들면 임차인의 배당요 구와 철회, 임금채권자의 배당요구, 해당 사건 열람, 유치권 점수나 채권자의 배당배제 신청 등이 있다.
배당
부동산의 매각 대금으로 권리의 우선순위에 따라 채권자에게 매각대금을 나누어주는 것을 말한다.
배당요구
법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등 경매에 서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법을 말한다. 다만 배당 요구는 배당요구종기일까지 꼭 신청해야 한다.
배당요구종기일
집행법원은 경매개시결정 이후 1주일 내에 부동산 경매 절차에 소요되는 기간을 고려하여 첫 매각기일 이전까지 배당요구를 마치도록 한다. 등기사항전부증명서에 등재하지 않은 채권자(입자인 등)는 반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다.
변경
경매법원이 경매를 적법하게 진행시킬 수 없다고 판단해 경매기일을 바꾸는 것을 말한다. 경매기일이 바뀌어도 최저입찰가격은 변동되지 않는다.
사건번호
채권자가 법원에 경매 신청을 하면 법원은 담당 재판부(경매)를 정하고 순서대로 번호 를 부여하는데 이를 사건번호라고 한다(예: 2020 타경 1234호),
물건번호
채무자는 같으나 여러 개의 부동산을 개별매각할 때 각각의 물건에 순서를 정하여 매각 할 경우 물건번호를 부여한다. 이 경우 입찰자는 사건번호와 함께 물건번호를 기재하여 야 한다.
선순위 임차인
대항력 발생일이 말소기준권리보다 앞서는 임차인을 말한다. 선순위 임차인은 매수인 (새로운 소유자에게 보증금 전액을 받을 때까지 거주할 수 있다.
소액임차인
임차보증금이 주택임대차보호법이 규정하는 소액 보증금 범위에 해당하는 임차인을 말한다. 주택임대차보호법은 민법보다 상위에 있으며, 경매 절차에서 다른 어떤 권리자보 다 일정 금액에 대해 먼저 배당을 받을 수 있다.
압류
국가권력으로 특정한 재산이나 권리를 개인이 마음대로 처분하지 못하게 하는 행위를 말한다.
가압류
금전 채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 회수하기 위해 미리 채무자의 재산을 확보하여 장래에 집행이 가능하도록 하는 보전처분을 말한다.
용적률과 건폐율
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말하며, 전율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.
우선변제권
주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인의 경우 배당에 참여했을 때 확정일자보다 늦은 후순 위 권리에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
최우선변제권
임차인이 거주하는 주택이 경매로 매각되는 경우, 어떤 담보물권보다 최우선으로 배당 받을 수 있는 권리를 말한다.
유찰
경매에 나온 물건에 입찰하는 사람이 없어 다음 회차로 넘어가는 것을 말한다. 유찰이 되면 법원에 따라 20% 또는 30% 저감된 금액을 최저가로 하여 경매가 진행된다.
유치권
타인의 물건에 관하여 생긴 채권을 회수하지 못한 자가 그 채권이 변제기에 있는 경우 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유지(점유할 수 있는 권리를 말한다. 주로 공사대금 채권이 많으며 대금을 받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다. 유치권은 법정 담보물권으로서 점유로 공시되며 등기가 필요 없다.
인도명령
권원 없는 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 때 대금을 납부한 낙찰자는 6개월이 내에 법원에 인도명령을 신청하여 점유자에게 부동산을 인도받을 수 있다.
임차권등기
임대차 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 대항력을 유지하기 위해 하는 등 기를 뜻한다. 임차권등기를 마친 입자인은 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상 실하지 않고 그대로 유지한다. 다만 임차권등기가 된 주택에 다른 임차인이 들어올 경 우 최우선변제를 받을 수 없다.
입찰보증금
경매 물건을 입찰할 때는 최저 경매 가격의 10% 보증금액으로 입찰표와 함께 제출해 야 한다. 입찰보증금은 현금, 수표 또는 보증보험증권으로 제출할 수 있다.
저당권
채무자(빌린 사람)가 채권자(빌려준 사람에게 점유를 넘기지 않고, 그 채권의 담보로 제공 된 목적물(부동산)에 대하여 우선적으로 변제를 받을 수 있는 약정 담보물권을 말한다.
근저당권
계속적인 거래로 발생하는 여러 채권을 장래의 결산기에 일정 한도액까지 담보하기 위 해 부동산에 설정하는 저당권을 말한다. 근저당권은 현재 채무가 없어도 성립이 가능하고, 등기 시 근저당의 뜻과 채권최고액에 대한 내용을 등기해야 한다. 실제 채권액이 채 권최고액을 초과했을 때는 그 금액 이상의 우선변제권이 주어지지 않는다.
전세권
전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 약정 기간 용도에 맞게 사용하거 나 이를 통해 수익을 얻을 수 있는 권리를 말한다. 전세권등기를 위해서는 임대인의 동 의가 필요하다.
주택임대차보호법
국민 주거생활의 안정보장을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례 규정한 법률이다. 이 법에 따라 우선변제권의 정의와 최우선변제권 소액임차인 범위 변제받을 수 있는 보증금 금액이 정해진다.
지상권
다른 사람의 토지에 건물을 짓거나 나무를 심어 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.
법정지상권
당사자의 설정 계약이 아닌 법률의 규정에 의해 인정되는 지상권을 말한다. 토지의 소유자와 건물의 소유자가 동일인이었다가 어떤 이유로 분리됐을 때 사회적·경제적으로 건물을 보존하는 것이 바람직하다는 취지에서 인정되는 제도다.
차순위매수신고
최고가매수신고인이 잔금을 납부하지 못하면 재경매를 실시하지 않고 차순위매수신고 인에게 그 지위가 넘어간다. 최고가매수 금액에서 보증금을 공개한 액수보다 높은 가격 으로 응찰한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있다.
최저 경매 가격 (최저가)
입찰가격을 산정할 때 기준이 되는 금액을 말한다. 이 가격 미만으로 입찰가를 쓰면 무 효 처리되므로 반드시 최저가 이상을 적어 입찰해야 한다. 1회차 경매에서는 감정평가 액이 최저 경매 가격이 된다. 채무자가 채무 변제해 채권자가 경매 신청 의사를 철회하는 것을 말한다. 경락인이 잔금을 납부하기 전까지만 가능하다.
특별매각조건
매각할 부동산에 대하여 따로 지정한 조건을 말한다. 낙찰자가 대금 지급기일 이후에 대금을 납부할 경우 지연이자를 연 2할로 변경하거나 재매각 시 입찰보증금을 20~30%로 하는 경우 등이 있다.
현황조사서
법원 집행관이 경매 대상 부동산에 직접 방문하여 현재 상태를 조사하고 작성하는 서류 로 주로 임차인 등 점유자에 관한 내용이 포함되어 있다. 1회차 매각일 14일 전부터 누구든 열람할 수 있다.
확정일자
임대차계약서가 특정일에 실제로 존재함을 증명하는 것을 뜻한다. 계약 당일 받는 것이 좋으며 전세권과 같은 효력을 갖는다.
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