부동산 경매 임차인 우선변제권 정리 (우선변제권, 대항력, 권리금)

임차인이 보증금 우선변제권

우선변제권은 임차인이 자신의 보증금을 순서대로 받을 수 있는 권리를 말한다.

대항요건, 즉 '점유+전입'에 확정일자를 받으면 임차인은 우선변제권을 가진다.

확정일자는 주민센터, 등기소, 공증사 무소에서 신분증과 임대차 계약서 원본을 가지고 가면 받을 수 있다. 임차인은 우선변제권을 행사하려면 배당요구 종기일까지 보증금을 달라고 하고(배당요구), 종기일까지 대항력을 유지해야 한다.

우선변제권 성립 요건

대항력을 갖출 것
확정일자를 받을 것
배당요구를 할 것

전세권 설정과 확정일자 임차인의 차이점은?

가장 많은 계약인 아파트 전세 계약의 대부분은 전세금이 1억 원이 든 10억 원이든 등기되어 있지 않다. 채권에 불과하다는 얘기다. 전세권등기를 하려면 반드시 집주인의 동의가 필요하며, 임차인 단독으로 는 할 수 없다.

집주인의 동의가 없으면 전세권 설정 등기를 할 수 없지만, 만일 살고 있는 집이 경매로 넘어간다면 보증금을 돌려받을 수 있어야 한다. 이때 대항력을 갖췄고 계약서에 확정일자를 받았으면 자신의 보증금을 순서대로 받을 수 있는 권리가 생기는데, 이를 우선변제권이라 한다.

전세권과 전입+확정일자 받은 임차인 차이

전세권	전입+확정일자
설정 당일 효력발생	다음 날 0시부터 효력발생
거주하지 않아도 효력 유지	실제 거주 필수
개인 법인 모두 가능	개인만 가능
전세만기(변제기) 이후 보증금 미반환시 즉시 경매 신청 가능	보증금 미반환 시 법원판결에 따른 집행권원이 있어야경매신청 가능

대항력 없이도 보증금 일부를 받을 수 있나요?

최우선변제는 주택임대차 보호법 중 사회적 약자를 위한 항목으로 차인을 다른 채권자보다 최우선으로 해서 보증금 중 일정액을 주는 제도다.

말소기준 권리보다 전입일이 늦다면 대항력이 없다. 하지만 대항력이 없다고 하더라도 다음의 요건에 부합하면 가장 먼저 돈을 배당해준다는 의미다

보증금이 소액일 것
경매개시 결정 등기 전 대항력 (점유+전압)을 갖출 것
배당요구를 할 것(총기일까지)

주의해야 할 것은 전·월세 보증금이 증액되는 경우다. 현재는 임대 보증금이 최우선변제 금액에 해당하더라도, 이후 증액되는 경우 범위를 넘어서면 소액임차인으로서 최우선변제는 받지 못한다.

이때의 기준은 배당요구 종기일이다. 반대로 계약 체결 당시 최우선변제 대상이 아니더라도 보증금이 감액되면 최우선변제 보호 대상이 될 수 있다.

이때도 감액된 임대차 계약서를 배당요구 종기일까지 제출해야 한다. 확정일자가 필요 없기에 임대인과 임차인 간 담합이 가능하다.

상가 임차인의 대항력 발생 요건

주거용 부동산은 물론 상가에 대해서도 임차인인 상인 보호를 위한 법이 있는데 바로 상가건물 임대차 보호법이다. 상가건물 임대차 보호법도 주택임대차 보호법과 동일한 맥락인데 다른 점이 크게 두 가지가 있다.

1. 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 관해 적용한다는 것과
2. 환산보증금을 적용한다는 것이다.

그래서 환산보증금을 초과하면 이 법의 적용을 받지 못한다. 상가 임대차 역시 등기가 없어도 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 신청하면 다음 날 0시에 대항력이 발생한다. 배당요구 종기일까지 점유 및 사업자등록을 유지하고 배당요구를 하면 우선변제권을 가질 수 있다. 그 조건은 다음과 같다.

주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법

구분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용 대상	주거용, 비주거용과 겸용 건물	사업자등록대상이 되는 영업용 건물
대항요건	인도 + 주민등록	인도 + 사업자등록
소액	대항요건 + 소액보증금	대항요건 + 소액보증금
보호대상 보증금 범위	제한 없음	지역마다 다름
최우선변제	매각가액의 1/2 범위 내	매각가액의 1/2 범위 내

환산보증금이 상가건물 임대차 보호법의 소액임차인 범위에 해당하면 최우선변제도 받을 수 있다. 그 조건 역시 주택임대차 보호법과 같다.

환산보증금이 한도 이내일 것
대항요건(점유 + 사업자등록을 갖출 것
확정일자를 받을 것(관할 세무서)
배당요구를 할 것

대항력이 있으면 상가의 권리금도 보호된다

임대인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 계약 만기까지 권리금 계 약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 이를 방해하여 손해가 발생했 다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있다.

상가를 경매로 낙찰받은 경우에 대항력 없는 임차인이라면 낙찰자에게 권리금 인수 의무가 없다고 보아도 무방하다. 하지만 대항력 있는(사업자등록일이 말소기준 권리보다 빠른 임차인이라면 낙찰자는 상가 임대차 보호법에 따라 종전 임대인의 지위를 승계한다. 때문에 상가 낙찰 후 직접 사용 등이 목적이라면 선순위 보증금은 물론 권리금까지 부담하게 될 수 있으니 주의해야 한다.