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책을통해 세상을 보다310

구분등기와 지분등기 차이점 구분등기 각물건별 개인이 소유하는 등기 지분등기 한 물건을 여러 명이 공동 소유하는 등기 쉽게 말해 한 필지의 토지 또는 하나의 주택을 한 사람 명의로 등기된 것을 구분 등기라 하며 등기부등본에 소유자로 기재된다. 여러 사람 명 의로 등기된 것을 지분 등기라 하는데 등기부등본에 공유자로 기재된다. 상가의 경우에는 벽으로 칸이 나뉘어져 있고 개별 출입문이 있다면 구분 등기이지만, 임시 칸막이로 나뉘어 있고 개별 출입문이 없다면 지분 등 기로 보면 된다. 구분 등기권자는 소유권이 개인에게 있으므로 처분 관리가 쉽지만, 지분등기권자는 한 부동산을 다른 사람들과 공유하는 상태라 어려운 점 이 있다. 예전에 기획 부동산에서 두 등기의 차이를 모르는 사람들에게 한 필지의 토지를 지분으로 쪼개서 판매하여 매수자들에게.. 2022. 2. 24.
부동산 경매 재매각과 새 매각의 진행 차이 1) 새 매각 새로 매각을 한다는 뜻으로 최저 매각가격의 10%인 입찰보증금이 그대로 적용된다. 매각되지 않은 물건을 다음 회차에 최저가를 낮춰서 진 행한다. 이때 종전 최저가에서 20~30%를 저감해서 진행하는데 이는 진 행하는 법원마다 다르다. (2) 재매각 다시 매각을 한다는 뜻으로, 전 회차에서 낙찰자가 있었으나 잔금을 미납하거나 필요 서류를 제출하지 못하여 입찰보증금이 몰수당한 경우이다. 최저가는 종전과 같은 금액으로 진행된다. 이때는 입찰보증금이 최 저 매각가격의 20~30%를 납부해야 하는 경우가 많다. 법원마다 다른데 매각 조건에 입찰보증금을 얼마나 납부해야 하는지 를 잘 살펴봐야 한다. 최고가로 입찰서를 제출했더라도 보증금이 공고된 금액보다 적으면 무효 처리된다. 재매각 시에 입찰보증금의.. 2022. 2. 24.
임의경매와 강제경매의 차이 법원에서 진행되는 경매는 임의 경매와 강제 경매로 나뉜다. 1) 임의 경매 저당권, 전세권, 담보가등기 등 돈을 빌려주고 담보로 설정한 권리에 의해 진행되는 경매 절차로, 보통 대출 업체(은행 등)는 부동산을 담보로 돈을 빌려주고, 이자나 원금의 회수가 어려울 때, 담보로 확보한 부동산을 경매에 부쳐 채권을 회수한다. 대부분의 경매가 이에 해당하며, 강제 경매에 비해 경매의 신청이나 진행 과정이 비교적 쉽고 빠르다. 2) 강제 경매 집행권원이 있는 채권자가 채무자의 부동산을 압류한 후 이를 경매에 부쳐 채권을 회수하는 경매 절차를 말한다. 여기서 집행권원이란 집행력 있는 공중 증서, 확정 판결, 손해 배상 청구 등에 관련된 재판에서의 승소 판결문과 같은 문서를 말한다. 3) 경매의 취하 임의 경매의 경우.. 2022. 2. 24.
경매와는 다른 세계인 공매란 무엇일까? 1) 공매란 무엇인가? 법원에서 진행하는 경매 외에 관공서나 은행에서 공개적으로 매각하는 절차를 공매라고 하는데, 사람들이 흔히 말하는 공매는 캠코(KAMCO) 에서 진행하는 공개 매각을 말한다. 공매의 매각 물건은 약 80% 이상이 세금을 납부하지 않은 사람의 재산을 압류하여 공개 매각하는 압류 재산이 주를 이룬다. 그 밖에 수탁 재산, 국유 재산, 유입 재산 등이 있으나 재산의 성격이 크게 중요한 사항은 아니고 캠코에서 진행하는 물건의 재산 유형이라는 정도만 알고 있어도 문제가 되지 않는다. 경매는 유료 사이트에서 각종 정보를 제공하지만, 공매는 캠코의 온비드(www.onbid.co.kr)에서 검색해야 하며, 별도의 자료는 없고 감정 평가서와 온비드상의 정보로 판단해야 한다. 2) 공매가 더 좋은 이.. 2022. 2. 23.
사람들이 공매를 하지 않는 이유(인도, 명도 명령제도 관련) 사람들이 공매를 하지 않는 이유 공매를 왜 사람들이 안 하는 것일까? 그 이유는 안 하는 것이 아니라 못하는 것에 가깝다. 사람들이 공매에 경매보다 쉽게 접근하지 못하는 가장 큰 원인은 명도에 있다. 공매에는 인도 명령 제도가 없다 공매는 경매 절차상에서 약간 다른데 인도 명령 제도가 없다. 경매는 인도 명령 제도가 있어서 낙찰받은 주택에 점유자가 명도를 거부할 경우 법원에 인도 명령을 신청 하고 그것을 권원으로 강제 집행하기까지 비교적 빠른 시간 안에 해결할 수 있다. 그러나 공매는 인도 명령 제도가 없다. 그래서 점유자와 협의되지 않으면 명도소송을 진행해야 한다. 소송 판결이 빨리 내려지면 좋지만 대 체적으로 소송 과정은 시간이 오래 걸린다. 또한 공매의 권리 분석은 세금과 관련이 있어서 경매에 비해.. 2022. 2. 23.
부실채권 매입방법(부실채권 회수금액, 감정평가가격, 경매낙찰 예상가율, 최우선 변제금액, 기타 선순위 권리금액) 부실채권 회수금액 부동산담보부 부실채권은 대부분 법원경매를 통해 채권을 회수하기 때문에 감정평가가격, 경매낙찰예상가율, 경매비용, 최우선 변제금액, 기타 선순위 권리금액 등을 판단하여 추정한다. 예상되는 경매낙찰가격을 기준으로 한 매각대 금에서 경매비용을 공제한 후 최우선 변제금액과 기타 선순위 권리금액을 공제 하는 것이다. 만약 부실채권을 매입하기 전, 자산 실사과정에서 밝혀내지 못한 선순위 권리가 발견된다면 회수금액은 그만큼 줄어들게 된다. 부실채권 투자자라면 경매의 배당 절차에 대한 사전 지식을 가져야할 이유가 여기에 있다. 이외에도 정확한 회수금액을 분석하기 위해서는 경기 변동, 해당 물건의 소 재지 및 용도, 최초 법사가 또는 감정평가가격, 선순위 근저당권 설정액과 선순 위 권리금액, 경매관할법.. 2022. 2. 16.
경매 NPL 입찰 가격(배당기일 채권금액, 근저당권 연체이율, 경매청구금액) 입찰가격 경매하는 사람에게 뭐가 제일 어렵냐고 물어보면 십중팔구 입찰가격을 결정하는 일이라고 할 것이다. 부실채권 투자자도 똑같은 입장에 있다. 부실채권 투자 역시 경매낙찰예상 가격을 정확하게 예측한 사람이 돈을 따는 게임이기 때문이다. 입찰가격을 정할때 사람들이 기준으로 삼는 것이 있으니 '급매물 시세'이다. 일반 경매에 참여하는 사람들의 입장에서는 급매물 시세보다 비싸다면 낙찰을 받을 이유가 없기 때문이다. 그런데 부실채권의 유입투자는 급매물 시세는 중요하지가 않다. 경매 과정에 채권자, 혹은 이해관계인으로 참여하기 때문이다. 그렇다면 부실채권 유입투자에서 입찰가격을 결정하는데 가장 중요한 기준은 무엇일까? 배당기일 채권금액이다. 배당기일 채권금액(배당기일에 받을 수 있는 채권최고금액) 부실채권 업계.. 2022. 2. 16.
NPL 용어 설명(담보, 담보부 부실채권, 근저당권, 우선변제권, 채권최고액) 담보란? 부실채권 투자는 담보로 제공된 근저당권을 매입하는 것이다. 일단 담보부 부실채권에 붙어 있는 '담보'란 용어부터 이해해야 한다. 담보란 쉽게 말해 일정 기한 안에 채무를 이행하지 않을 경우에 대비해 채권 자에게 제공되는 '그 무엇'이다. 채권자는 그럴 경우 '그 무엇'을 현금화하여 대출금을 회수하게 된다. 담보에는 인적 담보와 물적 담보가 있다. 물적 담보에는 저당권, 유치권, 질권 등이 있는데 부동산 등이 담보로 제공된다고 이해하면 쉽다. 근저당권이란? 담보부 부실채권의 씨앗은 근저당권이다. 근저당권이 무엇이고, 어떤 권리를 갖는지 이해해야 부실채권도 이해할 수 있다. 그런데 왜 금융기관은 차용증이 아닌 근저당권을 받고 돈을 빌려줄까? 만약 어떤 은행이 차용증을 받고 돈을 빌려주었을 때 어떤 .. 2022. 2. 16.
쉐어하우스 세금과 사업자등록 문제, 분리과세와 임대사업 관련 정보 정리 쉐어하우스 세금과 사업자등록 문제 쉐어하우스를 운영하기 위해 반드시 사업자등록 해야 하는 것은 아니다. 세금만 성실히 납부한다면 큰 문제는 없다. 특히 자신이 소유한 집 한 채를 세어 하우스로 운영하면서 월세를 받는 경우에는 사업자등록 없이 매년 5월에 있는 종합소득세 신고 및 납부를 하면 된다. 일반적으로 소득이 있는 곳에 세금도 함께 따라붙는다. 주택임대업도 마찬가지다. 이와 관련해서 정부는 2014년에 주택임대차시장 선진화 방안을 발표했다. 이 정책의 주요 내용은 일정 규모의 임대소득이 발생하는 경우, 다른 소득과는 별도로 임대소득액만을 산정해 세금을 부과하는 분리과세방식으로 세금을 납부해야 한다는 것이다. 이 제도는 2015년까지 유예기간을 거쳐 2016년부터 시행되고 있다. 쉐어하우스 정부방침 .. 2022. 2. 15.
쉐어하우스 전대차계약 주요 체크리스트 + 주택이 경매로 넘어갔을 경우 전대차계약 쉐어하우스 전대차계약 주요 체크리스트 법률상 임대주택을 셰어하우스로 운영하는 것은 전대차계약에 속한다. 전대차 임대차계약에 의해 임대인으로부터 어떤 물건을 빌린 임차인이 이번에는 그 자신이 임대인이 되어서 그 임차한 물건을 다시 다른 사람에게 사용 수익하게 해주는 계약을 말한다. 즉, 주택 소유자(A)가 셰어하우스 사업자(B)와 임대계약을 맺은 후 B가 이 주택을 다시 셰어하우스 입주자(C) 에게 재임대하는 방식이다. 법률 용어로 A는 임대인, B를 임차인 C를 전차인이라고 하며, B와 C 간에 새로운 대차 관계가 발생한다. 합법적인 전대차계약을 위해서는 주택 소유자의 동의가 필요하다. 이에 대해서는 우리나라 민법 제629조에 다음과 같이 명시되어 있다. 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차.. 2022. 2. 15.
쉐어하우스 하기전 체크리스트 쉐어하우스 하기전 체크리스트 주택을 한 사람에게 임대하는 것보다 셰어하우스로 운영하면 더 많은 임대수익을 올릴 수 있다. 이와 더불어 기존의 임대방식과 달리, 쉐어하우스에는 특별한 서비스가 추가되어야 한다. 보통의 전월세 임대는 임대인과 부동산임대계약서를 쓰고 나서 열쇠를 넘겨주면 계약 기간 동안 별다른 연락 없이 지낸다. 매달 월세 입금 여부만 확인하면 된다. 그러나 여러 명에게 방을 빌려주는 셰어하우스는 지속적인 공용공간 관리업무가 발생한다. 관리비도 매달 챙겨야 한다. 입주자의 민원 해결 도 운영자의 몫이다. 1: 주택유형 모든 집이 쉐어하우스로 적 합한 것은 아니다 주택의 규모와 입지를 잘 따져봐야 한다. 여러 명의 입주자에게 적은 월세를 받은 방식이기 때문에 적정한 인원이 거주할 수 있는 정도의.. 2022. 2. 15.
경매 유료사이트 이용시 8가지 장점 경매 유료사이트 이용시 8가지 장점 ① 조회 기간이 길다 대법원경매 사이트에서는 2주일 안으로 진행되는 물건만 검색되는데, 유료 경매 사이트에서는 2개월 안으로 진행되는 물건까지 검색된다. 유료 경매 사이트를 이용 하면 물건 검색과 권리분석, 현장 조사에 이르기까지 시간적 여유가 많아진다. ② 등기부등본 무료 유료 사이트를 이용하는 가장 큰 목적이라고 할 있다. 매각 부동산이 있다면 권리관계를 파악해야 하는데, 이는 등기부등본을 발급받아야만 알 수 있다. 입찰할 물건을 골라야 하는데, 물건마다 모두 등기부등본을 확인하려면 많은 시간과 돈이 필요하다. 부동산등기부등본을 열람하려면 700원 발급받으려면 1,000원이 필요한 데 유료사이트에서는 기본적으로 모든 매각물건의 등기부등본을 무료로 제공한다. ③ 과거.. 2022. 2. 10.
경매 부동산 : 등기부등본상에 기재되지 않는 권리가 있는지 조사한 후에 해당 사항이 없으면 입찰하자(+압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매 개시 결정 등기를 공부하자) 등기부등본상에 기재되지 않는 권리 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 등기부등본에 나타나지 않는 권리이다. 대부분 경매로 진행되는 부동산은 법원에서 '유치권 신고되어 있음', '법정지상권 성립 여지 있음', '분묘기지권 성립 여지 있음' 등이라 고 표시를 하는데, 이런 물건은 충분한 공부가 뒷받침된 후에 도전하자. 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매 개시 결정 등기로만 이루어진 물건을 공부하자 등기부등본상 이 5가지 종류로만 이루어진 물건을 선택하라. 5종류의 권리는 아무리 많이 설정되어 있더라도 낙찰되면 모두 말소되고 없어 지니 몇 개가 설정되어 있는 무서워하지 마라. ※ 같이 보면 좋은 글(맨 위 블로그 검색을 하면 다양한 정보를 볼 수 있습니다!) 무주택자가 1주택을 취득한 경우 취득세, 무주택.. 2022. 2. 10.
경매 부동산 : 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건 2. 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건 경매에서 사고가 나서 손해를 보는 가장 큰 원인은 잘못된 권리 분석과 시세 조사 때문이다. 이중 대항력 있는 임차인 물건의 배당금을 잘못 계산해서 생각지도 않은 임차인의 보증금을 인수해야 해서 큰 손해를 보 는 경우가 있다. 나중에 주택임대차보호법에서 다루겠지만, 대항력 있는 임차인은 임차보증금을 모두 돌려받을 때까지 명도를 거부할 수 있다. 대항력 있는 임차인이 전부 배당받을 수 있다고 판단하고 입찰을 했으나, 여러 사정으로 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다. 그러니 이에 대해 충분한 공부가 안 된 초보자는 대항력 없는 임차인 물건만 입찰하기 바란다. 대항력 있는 임차인은 임대차보증금을 전부 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 막강한 .. 2022. 2. 10.
무주택자가 1주택을 취득한 경우 취득세, 무주택자가 1주택을 취득하는 경우의 세금 장점 무주택자가 1주택을 취득하는 경우의 세무상 쟁점 무주택자는 최근 개정된 취득세 중과세를 적용받을 이유가 없다. 다만, 무주택 상태라고 하더라도 주택의 취득 시점에 분양권이나 입 추권, 오피스텔 등을 2020년 8월 12일 이후에 취득해 보유하고 있다 면 주택 수가 증가하여 첫 주택을 취득하더라도 중과세가 적용될 수 있음에 유의해야 한다. 참고로 이들은 주택 취득가액의 1~3% 상당액을 취득세로 낸다. 취득 당시 가액이 6억 원 이하인 주택 : 1% 취득 당시 가액이 6억 원을 초과하고 9억 원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점 이하 다섯째 자리에 서 반올림하여 소수점 넷째 자리까지 계산한다. 취득 당시 가액이 9억 원을 초과하는 주택 : 3% 예를 들어 주택 취득가액이 8.. 2022. 2. 10.

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