근저당권
은행은 돈을 빌려주면서 대개 근저당권을 설정한다. 그래야 채무자가 이자나 원금을 갚지 않을 때 경매로 부동산을 팔아 빌려준 돈을 회수할 수 있기 때문이다.
시중은행은 원금의 120%를 채권최고액으로 설정한다. 예를 들어 1억 원을 빌려준다면 1억 2,000만 원, 2억 원을 빌려준다면 2억 4,000만 원이다. 만일 연체가 된다면이 채권최고액 한도 내에서 채무자에게 원금, 정상이자, 연체이자, 경매비용 등을 모두 받을 수 있다.
가압류
채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기해서 승소 판결을 받아도 채 무자가 재산을 고의로 숨기거나 팔아버리면 채권을 회수할 수가 없다. 그래서 사전에 재산을 빼돌리지 못하도록 채무자의 재산을 임시로 동결하는데 이를 '가압류'라고 한다.
채권자가 가압류를 신청하면 법원은 흠결이 없는 이상 해당 가입류사실을 등기부에 기재한다. 채무자는 재판이 진행되는 동안 임의로 재산을 처분할 수 없으며, 추후 채권자가 승소하면 가압류를 로 바꾸어 경매를 신청할 수 있다. 압류의 본질은 채무자의 처분권을 박탈하는 데 있고, 채권자는 압류 후 환가 절차를 거쳐 채권을 회수할 수 있다.
부동산에 대한 압류는 채무명의(名)에 따른 강제집행으로 경 매개시결정과 동시에 부동산의 압류를 명한다. 압류는 채권자의 신청을 받은 국가기관이 타인의 재산처분을 막는 것이다. 등기부에 나타나는 압류등기는 국세청, 지방자치단체의 조세채권, 국민건강보험 공단의 건강보험료, 근로복지공단의 임금채권, 한국 자산관리공사의 압류 가 대다수다.
공매는 국세가 체납되어 언제까지 내라고 독촉장을 보냈는데도 기한까지 세금과 가산금을 납부하지 않은 경우, 납세자의 재산을 압류하 고 이를 환가 해서 매각대금으로 세금을 징수하는 절차다.
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담보가등기
앞서 설명한 근저당권처럼 채권자는 채무자에게 돈을 빌려주고 해당 부동산에 가등기를 설정할 수 있다. 가등기는 '본등기의 순위 보전 을 위한 예비 등기'로, 가등기 자체만으로는 등기의 효력이 없다. 다만, 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기 순위로 소급된다.
제3자에게 부동산이 매각되거나 경매로 넘어간다고 하더라도 채권자가 미리 가등기를 해두면 담보 부동산에 대한 우선순위를 보전할 수 있다. 매도인이 소유권 이전 등기 절차에 협조하지 않거나, 계약 상태에서 매수인으로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용된다.
경매개시결정 기입등기
채권자는 채무자가 약정된 채무의 이행을 하지 않을 때 법원으로부터 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증문서 등으로 강제경매를 신청할 수 있다.
이때 법원은 적법 여부를 보고 이상이 없으면 해당 부동산에 경매 개사를 결정하고 이를 등기부에 기재하는데, 이를 '경매개시 결정 등기한다. 채무자의 부동산을 압류한 후 매각하는 것으로 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하며, 등기상 다른 말소기준 권리가 없을 때 말소기준 권리가 된다.
배당요구를 한 전세권
일반적인 전세는 채권의 형태로 등기부에 기재되지 않는다. 하지만 전세금이 등기부에 기재되면 일반적으로 전세권이 설정됐다고 보고 물권이 된다. 이때 전세권자(임차인)는 임대인의 동의 없이 해당 부동 산을 타인에게 양도, 임대할 수 있다. 계약 기간 이후 임대인이 전세보 증금을 반환하지 않을 경우, 보증금 반환 소송에 대한 법원의 확정판 결 없이도 해당 부동산을 즉시 경매로 진행시킬 수 있다. 말소기준권 리가 되는 전세권은 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우에 한한다.
점유의 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 소유자가 살거나 전· 월세 계약으로 임차인이 사는 경우다. 소유자라면 말소기준권리만 잘 보고 입찰해도 무방하다. 하지만 임차인이 있는 사건이라면 대항력 여부(있다' 또는 '없다')를 반드시 확인해야 한다.
임차인에게 대항력이 있다는 것은 소유자가 바뀌더라도 임차인이 보증금을 다 받을 때까지 또는 계약 기간까지 계속 거주할 수 있다'는 뜻이다. 이를 낙찰자 입장에서 보면 '임차인이 돌려받지 못한 보증금을 인수할 수 있다. 즉 임차인에게 보증금을 돌려줘야 한다는 뜻이 된다. 임차인에게 줄 보증금까지 더해야 한다면 입찰가를 시세보다 훨씬 낮게 써낼 수밖에 없다. 새로운 소유자(낙찰자)가 임차인의 임대보증금을 인수해야 하기 때문이다. 하지만 그러면 낙찰이 힘들고 최저가로 낙찰을 받더라도 싸게 샀다고 하기 힘든 상황에 처할 수 있다. 대항력 있는 임차인이 자신의 보증금을 받을 수 있는 경우는 두 가지다.
- 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 보증금을 받는다(이 경우 전액 배당이 된다면 임차인에게 대항력이 있다고 하더라도 낙찰자는 신경쓸게 없다.
- 법원에 배당요구를 하지 않고, 낙찰자가 잔금 납부 후 매수인으로서 집을 비워달라고 할 때 이를 거절할 수 있다. 결국 새로운 소유자 (낙찰자)가 그 집에 들어가기 위해서는 보증금을 줄 수밖에 없다
상황이 이러한 물건이 있을 때 입찰과 관련한 결론은 다음 세 가지로 나뉜다.
- 임차인이 받지 못하는 보증금을 고려하여 입찰한다.
- 보증금이 얼마인지 알 수 없다면 입찰하지 않는다.
- 당시 전세 시세를 유추하여 그만큼 인수한다고 가정하고 입찰한다.
말소기준권리보다 후순위에 있는 임차인은 임대보증금이 있든 없 든 상관없이 매각으로 그 권리가 소멸한다. 경매에서 '대항력이 있다는 것은 임차인이 낙찰자에게 "방 못 빼!"라고 할 수 있다는 뜻이다.
대항력은 등기를 필요로 하지 않고 '점유+전입만 하면 다음 날 0시 기준 으로 발생한다. 다만 대항력의 성립 요건이 점유, 즉 실제로 사는 것과 전입신고이므로 임차인이 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면 대항력은 상실된다.
말소기준권리 날짜와 임차인의 전입신고일 비교.
- 전입신고일이 빠르면 일단 대항력이 있다.
- 말소기준권리가 빠르면 : 대항력이 없다.
그래도 어렵다면, '인수' 표시가 되어 있는 물건에는 입찰하지 않으면 된다. 초보라면 모든 권리가 소멸된 경매 사건만 입찰해도 무방하다.
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