부동산 권리의 소멸과 인수
경매로 나온 부동산은 중개소를 통해 일반적인 매매 거래를 할 수 없을 정도로 채권 채무 관계가 얽혀 있는 경우도 많다. 만일 이런 권리들이 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다면 누가 입찰하려 하겠는가. 돈을 빌린 사람(채무자)이 이자를 내지 못하면 경매로 채권(돈)을 회수해야 하는데, 입찰하는 사람이 없다면 빌려준 돈을 받을 길이 막막해질 테니 말이다.
그래서 낙찰자가 잔금을 내면 소유자가 새로이 바뀜과 동시에 해당 부동산등기부에 있던 이전의 권리들이 어떤 기준에 따라 '소멸되거나 '인수'된다.
새로운 소유자, 즉 낙찰자에게 '소멸과 인수'는 매우 중요하고, 이를 판단하는 기준이 바로 '말소기준 권리'다. 일단 이것이 경매 권리분석의 핵심이다.
만일 등기부상 무언가 인수해야 할 권리가 있다면, 입찰자는 자신이 인수할 금액만큼을 고려해서 입찰하든지 자신이 없다면 입찰하지 않으면 된다. 권리분석의 핵심은 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 없는지를 판단하는 것이다.
권리분석이라고 하면 어려울 것 같지만 초보자들이 주로 입찰하는 아파트, 오피스텔, 빌라 등의 경매 매물 중 90% 정도는 안전한 물건이 다. 권리관계가 어렵다고 많은 수익을 낼 수 있는 것도 아니고 3초 안에 끝나는 쉬운 권리분석이라고 해서 수익이 작은 것도 아니다. 초보일수록 쉽고 간단한 방법으로 입찰을 자주 하는 것이 낫다.
권리분석의 기본은 말소기준권리
기본이 되는 것이 '말소기준 권리'를 찾는 것.
- (근) 저당
- (가) 압류
- 담보가등기
- 경매개시 결정 등기
- 배당요구를 한 전세권
첫째, 말소기준 권리를 찾는다.
위에 제시한 5개의 단어를 찾는 간단한 게임이다. 특히 근저당과 가압류가 80% 이상을 차지한다.
둘째, 말소기준권리 아래의 채권은 모두 삭제된다고 생각하라.
만일 말소기준권리 위에 다른 채권이 있다면 패스하면 된다. 우리는 강의를 할 게 아니라 투자를 해서 수익을 내야 한다. 쉬운 경매 사건도 많으니 굳이 어려운 건에 매달릴 필요가 없다. 무엇보다 유료 경매 사이트에서 '소멸' 또는 인수라고 친절하게 표시해준다(100% 신뢰하긴 어렵지만 웬만한 건 다 걸러준다.
셋째, 임차인이 있는지 없는지 확인.
소유자가 살고 있다면 권리분석은 거기서 끝이다. 만약 임차인이 살 고 있다면 '대항력이 '있다' 또는 '없다'로 구분한다. 대항력이 없다면 안전한 물건이고, 만일 대항력이 있다면
① 보증금을 전액 받는 경우,
② 보증금을 받지 못하는 경우로 나눈다.
①번 역시 안전한 사건이고, ②번의 경우에만 임차인이 받지 못하는 보증금을 낙찰자가 인수한다고 생각하면 쉽다.
넷째, 매각물건명세서와 현황조사서를 확인하자.
특히 매각물건명세서 비고란'은 반드시 확인해야 한다. 여기에 우편 '인수' 조건이 기재되어 있고 입찰자가 처리할 수 없다면 입찰하지 않으면 된다.
권리분석의 키포인트
- 말소기준 권리를 찾는다.
- 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 파악한다(말소기준 권리 위에 있는 것은 기본적으로 인수된다고 판단.)
- 임차인이 없으면 안전하다. 만일 있다면 대항력이 있다' 또는 '없다'로 나눈다. 대항력이 없는 경우는 안전하고 있는 경우는 기본적으로 권 리를 인수한다. 하지만 임차인이 (대항력이 있는 경우라도 보증금을 전액 받을 수 있다면 안전.)
- 매각물건명세서를 통해 추가로 인수되는 권리를 찾아본다. 없다면 안전.
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