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책을통해 세상을 보다/자산공부, 경제공부33

사람들이 공매를 하지 않는 이유(인도, 명도 명령제도 관련) 사람들이 공매를 하지 않는 이유 공매를 왜 사람들이 안 하는 것일까? 그 이유는 안 하는 것이 아니라 못하는 것에 가깝다. 사람들이 공매에 경매보다 쉽게 접근하지 못하는 가장 큰 원인은 명도에 있다. 공매에는 인도 명령 제도가 없다 공매는 경매 절차상에서 약간 다른데 인도 명령 제도가 없다. 경매는 인도 명령 제도가 있어서 낙찰받은 주택에 점유자가 명도를 거부할 경우 법원에 인도 명령을 신청 하고 그것을 권원으로 강제 집행하기까지 비교적 빠른 시간 안에 해결할 수 있다. 그러나 공매는 인도 명령 제도가 없다. 그래서 점유자와 협의되지 않으면 명도소송을 진행해야 한다. 소송 판결이 빨리 내려지면 좋지만 대 체적으로 소송 과정은 시간이 오래 걸린다. 또한 공매의 권리 분석은 세금과 관련이 있어서 경매에 비해.. 2022. 2. 23.
부실채권 매입방법(부실채권 회수금액, 감정평가가격, 경매낙찰 예상가율, 최우선 변제금액, 기타 선순위 권리금액) 부실채권 회수금액 부동산담보부 부실채권은 대부분 법원경매를 통해 채권을 회수하기 때문에 감정평가가격, 경매낙찰예상가율, 경매비용, 최우선 변제금액, 기타 선순위 권리금액 등을 판단하여 추정한다. 예상되는 경매낙찰가격을 기준으로 한 매각대 금에서 경매비용을 공제한 후 최우선 변제금액과 기타 선순위 권리금액을 공제 하는 것이다. 만약 부실채권을 매입하기 전, 자산 실사과정에서 밝혀내지 못한 선순위 권리가 발견된다면 회수금액은 그만큼 줄어들게 된다. 부실채권 투자자라면 경매의 배당 절차에 대한 사전 지식을 가져야할 이유가 여기에 있다. 이외에도 정확한 회수금액을 분석하기 위해서는 경기 변동, 해당 물건의 소 재지 및 용도, 최초 법사가 또는 감정평가가격, 선순위 근저당권 설정액과 선순 위 권리금액, 경매관할법.. 2022. 2. 16.
경매 NPL 입찰 가격(배당기일 채권금액, 근저당권 연체이율, 경매청구금액) 입찰가격 경매하는 사람에게 뭐가 제일 어렵냐고 물어보면 십중팔구 입찰가격을 결정하는 일이라고 할 것이다. 부실채권 투자자도 똑같은 입장에 있다. 부실채권 투자 역시 경매낙찰예상 가격을 정확하게 예측한 사람이 돈을 따는 게임이기 때문이다. 입찰가격을 정할때 사람들이 기준으로 삼는 것이 있으니 '급매물 시세'이다. 일반 경매에 참여하는 사람들의 입장에서는 급매물 시세보다 비싸다면 낙찰을 받을 이유가 없기 때문이다. 그런데 부실채권의 유입투자는 급매물 시세는 중요하지가 않다. 경매 과정에 채권자, 혹은 이해관계인으로 참여하기 때문이다. 그렇다면 부실채권 유입투자에서 입찰가격을 결정하는데 가장 중요한 기준은 무엇일까? 배당기일 채권금액이다. 배당기일 채권금액(배당기일에 받을 수 있는 채권최고금액) 부실채권 업계.. 2022. 2. 16.
NPL 용어 설명(담보, 담보부 부실채권, 근저당권, 우선변제권, 채권최고액) 담보란? 부실채권 투자는 담보로 제공된 근저당권을 매입하는 것이다. 일단 담보부 부실채권에 붙어 있는 '담보'란 용어부터 이해해야 한다. 담보란 쉽게 말해 일정 기한 안에 채무를 이행하지 않을 경우에 대비해 채권 자에게 제공되는 '그 무엇'이다. 채권자는 그럴 경우 '그 무엇'을 현금화하여 대출금을 회수하게 된다. 담보에는 인적 담보와 물적 담보가 있다. 물적 담보에는 저당권, 유치권, 질권 등이 있는데 부동산 등이 담보로 제공된다고 이해하면 쉽다. 근저당권이란? 담보부 부실채권의 씨앗은 근저당권이다. 근저당권이 무엇이고, 어떤 권리를 갖는지 이해해야 부실채권도 이해할 수 있다. 그런데 왜 금융기관은 차용증이 아닌 근저당권을 받고 돈을 빌려줄까? 만약 어떤 은행이 차용증을 받고 돈을 빌려주었을 때 어떤 .. 2022. 2. 16.
쉐어하우스 세금과 사업자등록 문제, 분리과세와 임대사업 관련 정보 정리 쉐어하우스 세금과 사업자등록 문제 쉐어하우스를 운영하기 위해 반드시 사업자등록 해야 하는 것은 아니다. 세금만 성실히 납부한다면 큰 문제는 없다. 특히 자신이 소유한 집 한 채를 세어 하우스로 운영하면서 월세를 받는 경우에는 사업자등록 없이 매년 5월에 있는 종합소득세 신고 및 납부를 하면 된다. 일반적으로 소득이 있는 곳에 세금도 함께 따라붙는다. 주택임대업도 마찬가지다. 이와 관련해서 정부는 2014년에 주택임대차시장 선진화 방안을 발표했다. 이 정책의 주요 내용은 일정 규모의 임대소득이 발생하는 경우, 다른 소득과는 별도로 임대소득액만을 산정해 세금을 부과하는 분리과세방식으로 세금을 납부해야 한다는 것이다. 이 제도는 2015년까지 유예기간을 거쳐 2016년부터 시행되고 있다. 쉐어하우스 정부방침 .. 2022. 2. 15.
쉐어하우스 전대차계약 주요 체크리스트 + 주택이 경매로 넘어갔을 경우 전대차계약 쉐어하우스 전대차계약 주요 체크리스트 법률상 임대주택을 셰어하우스로 운영하는 것은 전대차계약에 속한다. 전대차 임대차계약에 의해 임대인으로부터 어떤 물건을 빌린 임차인이 이번에는 그 자신이 임대인이 되어서 그 임차한 물건을 다시 다른 사람에게 사용 수익하게 해주는 계약을 말한다. 즉, 주택 소유자(A)가 셰어하우스 사업자(B)와 임대계약을 맺은 후 B가 이 주택을 다시 셰어하우스 입주자(C) 에게 재임대하는 방식이다. 법률 용어로 A는 임대인, B를 임차인 C를 전차인이라고 하며, B와 C 간에 새로운 대차 관계가 발생한다. 합법적인 전대차계약을 위해서는 주택 소유자의 동의가 필요하다. 이에 대해서는 우리나라 민법 제629조에 다음과 같이 명시되어 있다. 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차.. 2022. 2. 15.
쉐어하우스 하기전 체크리스트 쉐어하우스 하기전 체크리스트 주택을 한 사람에게 임대하는 것보다 셰어하우스로 운영하면 더 많은 임대수익을 올릴 수 있다. 이와 더불어 기존의 임대방식과 달리, 쉐어하우스에는 특별한 서비스가 추가되어야 한다. 보통의 전월세 임대는 임대인과 부동산임대계약서를 쓰고 나서 열쇠를 넘겨주면 계약 기간 동안 별다른 연락 없이 지낸다. 매달 월세 입금 여부만 확인하면 된다. 그러나 여러 명에게 방을 빌려주는 셰어하우스는 지속적인 공용공간 관리업무가 발생한다. 관리비도 매달 챙겨야 한다. 입주자의 민원 해결 도 운영자의 몫이다. 1: 주택유형 모든 집이 쉐어하우스로 적 합한 것은 아니다 주택의 규모와 입지를 잘 따져봐야 한다. 여러 명의 입주자에게 적은 월세를 받은 방식이기 때문에 적정한 인원이 거주할 수 있는 정도의.. 2022. 2. 15.
경매 유료사이트 이용시 8가지 장점 경매 유료사이트 이용시 8가지 장점 ① 조회 기간이 길다 대법원경매 사이트에서는 2주일 안으로 진행되는 물건만 검색되는데, 유료 경매 사이트에서는 2개월 안으로 진행되는 물건까지 검색된다. 유료 경매 사이트를 이용 하면 물건 검색과 권리분석, 현장 조사에 이르기까지 시간적 여유가 많아진다. ② 등기부등본 무료 유료 사이트를 이용하는 가장 큰 목적이라고 할 있다. 매각 부동산이 있다면 권리관계를 파악해야 하는데, 이는 등기부등본을 발급받아야만 알 수 있다. 입찰할 물건을 골라야 하는데, 물건마다 모두 등기부등본을 확인하려면 많은 시간과 돈이 필요하다. 부동산등기부등본을 열람하려면 700원 발급받으려면 1,000원이 필요한 데 유료사이트에서는 기본적으로 모든 매각물건의 등기부등본을 무료로 제공한다. ③ 과거.. 2022. 2. 10.
경매 부동산 : 등기부등본상에 기재되지 않는 권리가 있는지 조사한 후에 해당 사항이 없으면 입찰하자(+압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매 개시 결정 등기를 공부하자) 등기부등본상에 기재되지 않는 권리 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 등기부등본에 나타나지 않는 권리이다. 대부분 경매로 진행되는 부동산은 법원에서 '유치권 신고되어 있음', '법정지상권 성립 여지 있음', '분묘기지권 성립 여지 있음' 등이라 고 표시를 하는데, 이런 물건은 충분한 공부가 뒷받침된 후에 도전하자. 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매 개시 결정 등기로만 이루어진 물건을 공부하자 등기부등본상 이 5가지 종류로만 이루어진 물건을 선택하라. 5종류의 권리는 아무리 많이 설정되어 있더라도 낙찰되면 모두 말소되고 없어 지니 몇 개가 설정되어 있는 무서워하지 마라. ※ 같이 보면 좋은 글(맨 위 블로그 검색을 하면 다양한 정보를 볼 수 있습니다!) 무주택자가 1주택을 취득한 경우 취득세, 무주택.. 2022. 2. 10.
경매 부동산 : 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건 2. 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건 경매에서 사고가 나서 손해를 보는 가장 큰 원인은 잘못된 권리 분석과 시세 조사 때문이다. 이중 대항력 있는 임차인 물건의 배당금을 잘못 계산해서 생각지도 않은 임차인의 보증금을 인수해야 해서 큰 손해를 보 는 경우가 있다. 나중에 주택임대차보호법에서 다루겠지만, 대항력 있는 임차인은 임차보증금을 모두 돌려받을 때까지 명도를 거부할 수 있다. 대항력 있는 임차인이 전부 배당받을 수 있다고 판단하고 입찰을 했으나, 여러 사정으로 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 한다. 그러니 이에 대해 충분한 공부가 안 된 초보자는 대항력 없는 임차인 물건만 입찰하기 바란다. 대항력 있는 임차인은 임대차보증금을 전부 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 막강한 .. 2022. 2. 10.
무주택자가 1주택을 취득한 경우 취득세, 무주택자가 1주택을 취득하는 경우의 세금 장점 무주택자가 1주택을 취득하는 경우의 세무상 쟁점 무주택자는 최근 개정된 취득세 중과세를 적용받을 이유가 없다. 다만, 무주택 상태라고 하더라도 주택의 취득 시점에 분양권이나 입 추권, 오피스텔 등을 2020년 8월 12일 이후에 취득해 보유하고 있다 면 주택 수가 증가하여 첫 주택을 취득하더라도 중과세가 적용될 수 있음에 유의해야 한다. 참고로 이들은 주택 취득가액의 1~3% 상당액을 취득세로 낸다. 취득 당시 가액이 6억 원 이하인 주택 : 1% 취득 당시 가액이 6억 원을 초과하고 9억 원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점 이하 다섯째 자리에 서 반올림하여 소수점 넷째 자리까지 계산한다. 취득 당시 가액이 9억 원을 초과하는 주택 : 3% 예를 들어 주택 취득가액이 8.. 2022. 2. 10.
취득세 중과세 적용범위 확인방법(취득세 일반세율, 중과세율, 개정 지방교육세 세율) 취득세는 일반세율과 중과세율로 구분할 수 있는데, 이 중 일반세율은 아래와 같다. 취득세 일반세율 구분 세율 비고 취득가액 6억 원 이하 1% 농특세 : 전용면적 85m² 초과시 : 0.2% 지방교육세 : 취득세율×1/2x20% 6억~9억 원 이하 산식으로 계산함 9억 원 초과 3% 예를 들어 10억 원짜리 주택을 취득한 경우 총 취득세율은 아래와 같다. 이 주택은 전용면적 85㎡를 초과한다고 하자. 취득세율 : 3% 농특세율: 0.2% 지방교육세율 : 0.3%(3%×1/2×20%) 계 : 3.5% 따라서 10억 원짜리를 취득하면 총 취득세는 3,500만 원이 된다. 취득세 중과세율 취득세 중과세율은 취득한 주택이 2주택 이상인 경우 일반세율의 2~3배 이상 부과하는 것을 말한다. 세율은 취득한 주택이 .. 2022. 2. 10.
부동산 경매 간단 단어 정리 요약! (부동산)경매 국가법원의 강제력을 사용하여 채무자에게 빚을 갚도록 강제하는 절차다. 채권자로부터 경매 신청이 들어오면 법원은 채무자 소유의 부동산을 처분하지 못하도록 부동산동 기부에 개시결정을 하고 채무자 소유의 재산을 매각한다. 낙찰된 매각대금으로 채권자의 금전채권을 충당시키는 것을 목적으로 하는 절차다. 강제경매 채무자에 대하여 집행권원(확정된 이행판결, 가집행선고관절, 화해조서, 조정조서, 확정된 지급 명령, 공정증서 등)을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을 위하여 채무자 소유의 재산을 압류한 후 법원을 통해 강제로 매각해 그 매각대금에서 금전 채권의 만족을 얻는 집행 방법이다. 임의경매 근저당권 등 담보권의 실행으로 진행되는 경매 절차를 말한다. 재경매 최고가매수신고인.. 2022. 1. 18.
부동산 경매 인도명령과 강제집행 신청 빠르게 하는법 인도명령과 강제집행 신청은 빠를수록 좋다? 잔금 납부 후 얼마 지나지 않아 인도명령이 떨어졌다. 인도명령서를 수령하자마자 인천지방법원에서 강제집행을 신청했다. 강제집행은 해 당 법원 민사집행 과로 가면 된다. 강제집행을 신청할 때 준비해야 하는 서류는 다음과 같다. 신청서 위임장(대리인이 갈 경우) 인감증명서(대리인이 갈 경우) 수입인지 1,000원(법원 내에 있는 은행에서 구입 가능) 이상의 서류를 가지고 담당 경매계로 가서 서류와 부동산인도명령부동산 인도명령 결정문을 함께 제출하면 된다. 그러면 경매장이 부동산 인도명령 결 정문과 집행문, 송달 증명원을 건네주는데 이 서류를 받아 집행관 사무 소로 이동한다. 집행관실의 사건 접수를 하는 곳에 다음 서류를 제출하면 된다. 이상의 서류를 가지고 담당 경매.. 2022. 1. 17.
임장전 확인해야할 것들 임장시 주의사항 임장시 주의사항 권리분석은 5개의 말소기준권리만 찾으면 된다. 말소기준권리 위에 있으면 낙찰자가 '인수'하고, 아래 있으면 '소멸'이니 신경 쓰지 않아도된다. 말소기준권리: (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구를 한 전세권 임차인은 '점유+전입만 하면 다음 날 0시 기준으로 대항력이 발생하고, 여기에 '확정일자+배당요구를 하면 우선변제권이 생긴다. 꼼꼼한 현장 조사와 꾸준한 물건 검색만이 수익을 높일 수 있다. 디지털 시대다. 무료로 이용할 수 있는 모든 사이트를 적극적으로 활용해 투자 감각을 키우자. ※같이 보면 좋은 글 부동산 말소기준권리 권리 종류 (부동산 경매 포함) 부동산 경매 임차인 우선변제권 정리 (우선변제권, 대항력, 권리금) 2022. 1. 17.

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