경매 NPL 입찰 가격(배당기일 채권금액, 근저당권 연체이율, 경매청구금액)

입찰가격

경매하는 사람에게 뭐가 제일 어렵냐고 물어보면 십중팔구 입찰가격을 결정하는 일이라고 할 것이다. 부실채권 투자자도 똑같은 입장에 있다. 부실채권 투자 역시 경매낙찰예상 가격을 정확하게 예측한 사람이 돈을 따는 게임이기 때문이다.

입찰가격을 정할때 사람들이 기준으로 삼는 것이 있으니 '급매물 시세'이다.
일반 경매에 참여하는 사람들의 입장에서는 급매물 시세보다 비싸다면 낙찰을 받을 이유가 없기 때문이다.
그런데 부실채권의 유입투자는 급매물 시세는 중요하지가 않다. 경매 과정에 채권자, 혹은 이해관계인으로 참여하기 때문이다.
그렇다면 부실채권 유입투자에서 입찰가격을 결정하는데 가장 중요한 기준은 무엇일까? 배당기일 채권금액이다.

배당기일 채권금액(배당기일에 받을 수 있는 채권최고금액)

부실채권 업계에서는 흔히 '채권행사 권리금액'이라고 한다.
그런데 굳이 새로운 용어를 만들어낸 이유는 채권행사 권리금액이란 개념이 오늘 다르고 내일 다르기 때문이다.
즉 시점에 따라 계속 변한다는 얘기다.
그보다는 배당기일에 받을 수 있는 채권최고금액이라고 표현하는 것이 훨씬 정확하다.

배당기일 채권금액이란 채권자(근저당권자)가 배당기일에 경매 물건의 매각대 금에서 받을 수 있는 채권금액이다. 거기에는 대출 원금과 정상이자, 연체이자 기타 비용 등이 포함된다.

근저당권 연체이율

1금융권은 16~18%, 2금융권은 20~25% 선이다.
저축은행에서 빌린 대출 원금 1억 원을 12개월 연체했다면, 연체이자만 2천3 백만 원이라는 의미이다.
연체이자 대출금을 갚지 못해 자신의 재산이 경매로 넘어간 사람에게는 눈물 나는 숫자지만, 부실채권의 투자자들에게는 수익의 원천이다.

앞서 부실채권 매입자는 해당 물건의 채권최고액 한도까지 우선변제받을 수 있는 권리가 있다고 했다. 만약 연체이자가 많이 누적되면 배당기일 채권금액이 애초에 설정된 채권최고액을 넘어설 수도 있다. 그럴 경우엔 배당받지 못한 금액은 전환 무담보 채권으로 전환된다. 추가로 채권추심을 통해 채권을 회수 할 수 있는 것이다. 배당기일 채권금액이란 쉽게 말해 채권 원금에 배당기일까지의 연체이자를 더한 금액이다.

배당기일 채권금액 예시비교

첫 번째, 론세일 방식으로 매입해 배당투자를 하려는 A의 경우다. A에게 배당기일 채권금액이란, 배당기일에 받을 수 있는 채권대금의 상한선이 된다. 론세일 방식으로 채권을 매입할 때 수익률 분석을 할 수 있는 근거가 되는 것이다.

두 번째, 부실채권 구입 후 직접 낙찰받으려고 하는 B의 경우다. B에게 배당기일 채권금액이란, 입찰가격의 상한선이 된다. 배당기일에 자신이 받을 수 있는 돈(채권최고액)을 초과해 입찰할 수는 없기 때문이다. 아무튼 배당기일 채권금액이 경매낙찰 예상가격보다 높다고 한다면 경매에서의 승리 확률 100%다.

B는 배당기일 채권금액만큼 높게 입찰할 수 있어 낙찰 성공률이 높을 뿐 아니라. 낙찰에 성공한 후 은행에 낙찰 잔금을 신청해 더 많은 금액을 대출받을 수도 있다. B의 행운은 여기서 끝나지 않는다. 낙찰받은 물건을 일반물건으로 재매각 시에 양도소득세에서 엄청난 이익을 볼 수 있기 때문이다. 양도세의 기준은 B가 매입한 부실채권의 가격이 아니라, 경매 낙찰가격이 기준이 되기 때문이다. 대부분의 경우 높게 낙찰받고(배당기일 채권금액 범위), 싸게 매도하니까(낙찰금액보다 낮은 범위) 양도세가 부과되지 않는다. 앞의 사례에서 보았듯 배당기일 채권금액은 수익을 내는 가이드라인이 된다는 사실.

배당기일 채권금액 계산법 + 경매청구금액

배당기일 채권금액을 계산하는 방법은 의외로 간단하다. 법원경매서류에 초벌로 이미 계산이 되어 있기 때문이다. 바로 경매청구금액 항목을 얘기하는 것이다.
경매청구금액이란 근저당권이 설정된 은행이 경매개시결정등기 접수일까지 계산한 대출금 원금 잔액과 연체이자를 말한다. 그러니 배당기일 채권금액 은 여기에다 배당기일까지 추가되는 연체이자만 더하면 간단히 계산된다.
물론 매입한 부실채권의 대출서류를 열람하여 대출 원금, 정상이자, 연체이자, 연체 기간을 산정하여 산출하는 것이 정석이지만 위의 방법을 사용하는것이 보다 간편하다.

우선 등기부등본에서 채권최고액을 법원경매서류에서 경매청구금액을 확 인한다. 채권최고액이 확인되면 곧바로 대출 원금을 계산할 수 있다. 1금융권은 대출 원금의 120%, 2금융권은 130%로 채권최고액이 산정되기 때문이다. 시중은행의 채권최고액이 1억 2천만 원이라면 대출 원금은 1억 원이라는 의미이다.

이제 본격적으로 배당기일 채권금액을 계산해보자. 경매청구금액에 추가로 발생한 경매개시부터 배당기일까지 연체이자를 더하면 된다고 했으니, 그것을 공식화하면 다음과 같다.

배당기일 채권금액경매청구금액+(대출 원금 연체이율x연체일수/365)

연체이율은 각 금융기관마다 다르니, 경매법원의 민사집행사건기록에서 경매 청구원인 내용을 열람하거나 부실채권의 여신거래약정서에서 확인하면 된다. 배당기일은 낙찰일로부터 2~3개월 경과하고 잔금 납부일로부터 1개월 이내에 결정되므로 참고하면 된다.

배당기일 채권금액 계산 순서

순서	구분	세부 내용
1	채권최고액	부동산 등기부등본에서 채권최고액 확인
2	청구금액	경매 신청 당시의 대출 원금 및 미수 연체이자금
3	채권 원금	1금융권 채권최고액 120% 근저당 설정비율) 2금융권 채권최고액 130% (근저당 설정비율)
4	연체이율	1금융권 국민은행 (연 16~18%) 2금융권 저축은행 새마을금고 신협 20~25%)
5	기간 계산	경매개시결정등기일부터 배당기일까지
6	배당기일 채권금액	경매청구금액+(대출 원금 X 연체이율 X 연체일수/366)