담보란?
- 부실채권 투자는 담보로 제공된 근저당권을 매입하는 것이다.
- 일단 담보부 부실채권에 붙어 있는 '담보'란 용어부터 이해해야 한다.
- 담보란 쉽게 말해 일정 기한 안에 채무를 이행하지 않을 경우에 대비해 채권 자에게 제공되는 '그 무엇'이다.
- 채권자는 그럴 경우 '그 무엇'을 현금화하여 대출금을 회수하게 된다.
담보에는 인적 담보와 물적 담보가 있다. 물적 담보에는 저당권, 유치권, 질권 등이 있는데 부동산 등이 담보로 제공된다고 이해하면 쉽다.
근저당권이란?
- 담보부 부실채권의 씨앗은 근저당권이다.
- 근저당권이 무엇이고, 어떤 권리를 갖는지 이해해야 부실채권도 이해할 수 있다.
- 그런데 왜 금융기관은 차용증이 아닌 근저당권을 받고 돈을 빌려줄까? 만약 어떤 은행이 차용증을 받고 돈을 빌려주었을 때 어떤 일이 벌어질지 생각해 보면 그 이유를 알 수 있다.
- 대출을 받아간 사람이 돈을 갚지 않는다면 일단 상대방의 부동산에 가압류를 해야 할 것이다. 그리고 판사에게 판결문을 받 아 법원 경매를 진행해야 한다.
한마디로 대단히 번거롭다. 그런데 근저당권이 설정되어 있다면 법원의 소송 절차 없이 곧바로 경매를 진행시킬 수 있다. 근저당권은 이렇듯 경매를 청구할 수 있고, 경매가 진행되면 우선적으로 변제받을 수 있는 권리이다.
우선변제권이란?
채무자가 변제할 수 있는 돈은 제한되어 있는데, 채권자가 여러 명이라면 어떻게 될까? 그래서 모든 일에는 순서가 있는 것이다.
- 채권자 중 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 자기 채권이 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 한다.
- 선순위자가 전액을 변제받은 후, 나머지가 있으면 후순위권자가 변제를 받게 된다.
다시 말해 순위가 뒤로 밀리면 한 푼도 못 받는 경우가 생기는 것이다. 우선변제권을 가진 채권에는 근저당권, 전세권, 확정일자부 임차인 등이 있다.
채권최고액이란?
은행에서 대출을 받은 후, 등기부등본을 보고 깜짝놀라는 사람들이 있다. 분명히 1억 원을 빌렸는데, 근저당은 1억2천만원이 설정되어 있기 때문이다. 채권최고액이란 개념을 모르기 때문에 생기는 일이다.
- 채권최고액이란 말 그대로 채권자가 매각대금에서 우선변제받을 수 있는 금액의 상한선이다.
- 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채무자의 부동산을 매각해 발 려준 돈을 회수하게 되는데, 이때 해당 부동산의 매각대금에서 받을 수 있는가 장 높은 금액이라는 얘기다.
- 채권최고액은 1금융권의 경우 대출 원금의 120%, 제2금융권은 130%를 설정 한다.
왜 은행은 대출원금 이상의 근저당을 설정할까? 은행이 나쁜 놈들이어서 날강도짓을 하는 것일까? 물론 아니다.
빌린 사람 입장에서는 빌린 돈 원금만 생각하지만 빌려준 사람으로서는 깊 지 못한 이자와 위약금, 채무불이행에 따른 손해배상과 저당권을 행사하기 위 한 비용, 즉 경매 비용 등을 다 생각하기 때문이다. 한마디로 은행은 한 푼도 손 해보지 않으려고 최대한의 장치를 해두는 것이다.
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