공매 배분순위표
| 배분순위 | 내용 |
| 1순위 | 공매 체납처분비(공매 진행비용)임차인의 유익비와 필요비 |
| 2순위 | 소액임차인의 최우선변제금 임금채권(3개월 임금+3년 퇴직금) |
| 3순위 | 당해세 |
| 1) 국세 상속세 증여세, 재평가세 | |
| 2) 지방세 : 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세, 공동시설세 |
|
| 4순위 | 우선변제 저당권 전세권 담보가등기, 대항력과 확정일자가 있는 임차인의 임차보증금) |
| 당해서 이외의 조세들 간의 그 시간의 선후 비교(조세채권의 법정기일) |
|
| 5순위 | 일반임금채권 |
| 6순위 | 담보물권보다 법정기일이 늦은 조세채권 |
| 7순위 | 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금 |
| 8순위 | 일반채권 |
근로복지공단의 압류
- 등기부등본에 근로복지공단의 압류가 세입자보다 후순위로 등기되어 있다 해도 배분순위가 2순위(3개월 임금, 3년 퇴직금이며, 소액임차인의 최우선변제금과 동순위로서 안분배당됩니다.
- 따라서 우선변제가 되는 임금채권인지. 그리고 그 금액이 얼마 나 되는지 확인해보고 입찰해야 합니다.
- 경우에 따라서는 압류 권자인 근로복지공단에 확인하면 그 금액을 알려주는 경우도 있어서 입찰 전에 확인해보면 좋겠습니다.
당해세
당해세란 매각부동산 자체에 부과된 세금과 그 가산금입니다. 국가기본법 제35조(국세의 우선원칙)는 강제집행, 경매 또는 파산절차에 의한 재산의 매각에서 그 재산에 부과되는 당해세는 보다 빠른 전세권, 질권 또는 저당권의 목적이 되는 채권보다 매각대금에서 우선 징수하도록 규정되어 있습니다. 그런데 문제는 세무당국이나 지방자치단체의 압류가 당해세인지, 그리고 그 금액이 얼마인지를 알 수 없다는 것이에요. 전화나 방문 을 통해서 확인하고 싶어도 개인정보라서 알려줄 수 없다는 대답만 듣게 됩니다.
중요한 것은 선순위 임차인이 배분요구를 했을 때 당해세를 조심해야 한다는 것. 후순위 임차인이 있다면 인수금액이 낙찰자 에게 그 인수 책임이 없기 때문에 문제가 되지 않고, 선순위 임 차인이 배분요구를 하지 않았다면 입찰 자체가 어렵기 때문에 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.
조세채권의 법정기일
조세채권의 법정기일은 해당 조세의 신고일 혹은 납세고지서 를 발행한 날로 보면 쉽습니다. 따라서 조세가 체납되어 해당 부동산에 압류가 되어 있다면, 이미 해당 기관에서는 조세에 대 한 납부 고지서 발행, 독촉 안내문, 최고서 발행의 절차를 거친 이후이므로 실제 법정기일은 압류가 등기된 날보다 최소 몇 달 은 앞선다고 봐야 합니다. 따라서 입찰하고자 하는 부동산(압류재산 공매의 경우 대부분 압류가 되어 있음)에 압류가 등기되어 있다면, 압류일자가 임차인의 확정일자보다 후순위라 해도 이런 물건은 아주 조심해야 합니다. 그 이유는 공매에서 배분은 등기부등본에 등기된 압류기입일 자가 아닌, 조세채권의 법정기일이기 때문이지요.
공매 재산 명세 열람
- 입찰하고자 하는 부동산에 선순위 임차인이 전입되어 있으면서 그 금액이 최우선변제금을 넘어선 금액이면서 배분요구를 신청했을 경우 과연 임차인의 임차보증금을 모두 받아가느냐가 가장 중요한 문제입니다.
- 임차인이 전입과 점유를 통해서 대항력을 유지하고 있고, 배분 요구종기일안에 배분요구를 했으며, 확정일자가 압류등기일 보다 빠르다 해도 세심한 주의가 필요합니다.
- 정보지에 임차인의 현황, 등기부등본에 대한 권리분석이 아무 것도 나타나 있지 않습니다. 옛날에는 이런 상태에서 임장을 통해서 모든 것을 밝혀냈어야 했습니다. 그러다 보니 공매가 어려워 사람들이 많이 입찰하지 않아 수익이 상대적으로 좋았다.
- 그런데 2012년 1월 1일 이후에 공고된 공매 물건에서는 입찰 7일을 남겨놓고 '공매 재산명세 알림'이란 서류가 제공되고 있습니다. 이 서류에 많은 자료가 담겨 있어서 공매가 한결 수월해 졌습니다.
※ 같이 보면 좋은 글(맨 위 블로그 검색을 하면 다양한 정보를 볼 수 있습니다!)
부동산 경매 임차인 우선변제권 정리 (우선변제권, 대항력, 권리금)
등기부등본 용어 해설(가등기, 강제경매개시결정등기, 압류, 가압류, 근저당, 선순위 전세권)
댓글