매각예정가격의 결정
- 압류재산의 공매를 위한 최초의 매각예정가격은 감정평가 가격을 기준으로 결정합니다.
- 매각예정가격 결정에서 감정평가 업자의 감정이 불가능하거나 시가감정이 필요 없는 재산의 최초매각예정가격은 관서의 장과 협의해 결정을 한다.
감정평가 의뢰
- 감정평가서를 기준으로 압류재산의 매각예정가격 결정
- 다음 각 항의 경우에는 관서의 장과 협의해 재평가. 단, 시가변 동이 없다고 판단되는 경우는 생략할 수 있음
- 공매 중지 중인 압류재산이 중지사유 해소로 공매를 속행하는 경우, 공매 공고일 현재 감정일자가 1년이 경과한 재산
- 위임관서의 장으로부터 재감정 요청을 받은 재산
매각예정가격의 결정
- 공매를 위한 최초의 매각예정가격은 감정 시가를 기준으로 결정
- 매각예정가격 결정에서 감정평가업자의 감정이 불가능하거나 시가감정이 필요 없는 재산의 최초 매각예정가격은 관서의 장 과 협의해 결정
- 공매를 실시해도 입찰자나 낙찰자가 없는 경우에 매각예정가 의 10%에 해당하는 금액을 차감한다. 다만 선순위채권, 체납처 분비를 합산한 금액 이하로 체감할 수 없음
- 최초매각예정가의 50%까지 체감해도 매각되지 아니할 경우에는 새로 매각예정가격을 정해 재공매할 수 있음
- 매수자가 매수대금 미납으로 제공배를 할 경우에 매각예정가 격은 낙찰 당시의 매각예정가격으로 함/
공매공고
- 공매 공고는 1회차 공매 시 매각예정가격이 500만 원 이상인 경우에만 일간지 신문(서울의 경우 경제지를 통해 공매 공고 게재) 을 통해 실시합니다.
- 매각예정가격이 500만 원 미만이거나 2회 차부터는 신문공고를 생략하고 게시공고만 한다.
- 공매 공고는 전자자산처분시스템 온비드를 통해 게시하게 되는데, 1회 공고시 1-6회차 공매를 일괄해서 공고합니다.
① 공매는 공고한 날로부터 10일이 경과한 후 실시해야 함
② 실제 공고기간은 송달기간을 감안해 20일 이상으로 함
입찰진행
- 입찰은 매주 1회씩 경쟁 입찰을 통해 진행하며 통상 월요일 10시부터 입찰을 시작해서 수요일 오후 5시에 마감) 모든 절차는 전 자자산처분시스템 온비드를 통해 처리합니다.
- 공매를 실시했으나, 낙찰자가 없는 경우에는 최초매각예정가격의 100분의 10에 해당하는 금액을 차감하며, 최초매각예정가격의 100분의 50까지 체감해도 매각되지 아니할 경우에는 새로이 매각예정 가격을 정해 재공고합니다.
- 이렇게 차감되는 물건은 문제가 있다고 봐야 할 것입니다.
- 즉 가격이 싸다고 덥석 입찰하면 안된다.
- 가격이 많이 저감되면 충분한 그 이유가 있기 때문입니다.
입찰자의 자격
(1) 일정한 자격이나 요건을 필요로 하는 경우에는 그 자격이나요건을 구비한 자일 것
(2) 미성년자 입찰의 경우 법정대리인의 동의서를 제출한 자일 것
(3) 국세징수법 제66조(매수인의 제한) 및 동법 제72조(공매참가의제한)의 규정에 해당하지 않는 자
(4) 소정의 입찰보증금을 납입하고 매각예정가격 이상인 최고금액의 입찰자
낙찰자 결정
- 매각예정가격 이상의 최고가 입찰자를 낙찰자로 선정(단독 낙찰도 가능하며, 통상 목요일 11시부터 개찰 및 낙찰자 선정한다.
- 같은 가격을 적어낸 최고가 입찰자가 2인 이상이면 온비드시스템상 난수발생에 의한 무작위 추첨을 통해 낙찰자를 결정합니다.
- 낙찰자의 보증금은 기관의 계좌로 입금되고 잔금 납부 시 합산해서 처리되며 패찰한 사람의 입찰보증금은 환불계좌(온 비드에 가입하고 입찰서를 제출할 때 환불계좌를 등록하거든요)로 바로 환불해준다.
매각결정
매각결정통지
- 매각결정이라 함은 낙찰자에 대해 공매 재산을 매각하기로 결 정하는 처분을 말하며, 매각결정통지서는 일반 개인 간 매매에서 매매계약서와 같은 의미를 가집니다.
- 매각결정은 매각하는 재산에 대해 체납자(소유자가 다른 경우인 양도담보권자, 물상보 증인등을 포함)와 낙찰자 사이에 매매계약이 성립하는 것으로 취급합니다.
- 낙찰자 중에서 낙찰자로 결정할 수 없는 자가 발견되거나, 또 는 기타 매각을 허용할 수 없는 사유가 있을 때는 매각불허결 정서를 작성하고 그 사실을 매각불허결정서에 의거 당해 낙찰 자 및 위임기관에 각각 교부 통지합니다.
낙찰자가 매각결정통지서를 출력(교부하기 전에 체납자 또는 제삼자가 그 국세 및 가산금과 체납처분비를 완납한 때에는 공 매 절차를 중지하고 매각을 취소하도록 하고 있습니다. 이때에 는 낙찰자의 동의를 받지 않고도 체납된 국세 등을 완납하면 매각결정을 취소할 수 있지만, 매각결정서가 교부된 후에는 매수인의 동의를 얻어야 취소할 수 있습니다.
매각결정 취소 사유
- 매각결정통지 전 체납자 또는 제삼자가 압류와 관계된 체납액 가산금과 체납 세금을 납부하고 공매의 중지를 요구하는 경우
- 매각결정통지 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 얻어 압류와 관계된 체납액, 가산금과 체납 세 금을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우
- 법원에서 민사집행 중인 재산을 공매에서 낙찰받은 경우 매수 자가 매수대금을 납부하지 않은 상태에서 경매 낙찰자가 매수 대금을 먼저 집행법원에 납부한 경우(앞 장에서 다룬 경매와 공매가 동시에 진행될 때 참고)
- 낙찰자가 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 않은 경우
- 매각결정취소 통지 : 매각결정을 취소한 때에는 그 사실을 매 각결정취소통지서에 의해 매수자, 체납자 및 관서의 장에게 통지함.
공매의 중지(유보 및 해제)
- 선순위채권, 체납처분비 등을 감안해 공매할 실익이 없다고 판 단될 때
- 매각추산가액에 비해 체납처분비의 과다한 지출이 예상되는 재산
- 매각에 영향을 미치는 권리(선순위가처분, 선순위 소유권이전청구 가등기, 선순위전세권, 소유권말소 예고등기 등이 있을 때 공매가 중 지될 수 있음 - 입찰자 입장에서는 다행일 수 있음)
- 기타 매각 전에 보완조치가 필요한 재산
- 관서의 장으로부터 공매 대행 해제 또는 중지통보를 받은 때 ⑥ 동일 체납자의 여러 재산을 일괄해 공매하는 경우 그 일부의 공 매대금으로 체납세액이 충당될 때 잔여재산(경매의 경우 과잉경매를 이해하면 좋다)은 공매 진행의 중지
- 체납자 또는 이해관계인으로부터 공매 절차에 대한 이의신청 또는 공매 중지의 요구를 받은 때
- 기타 공매를 속행할 수 없는 경우(재산의 훼손, 멸실 등)가 발생한 때
- 공매를 중지한 경우에는 국세징수법 제53조의 규정에 의해 압류를 해제해야 함.
매수대금의 납부
낙찰금액이 3,000만 원 미만인 경우에는 매각결정을 한 날로부터 7일 이내에 낙찰금액이 3,000만 원 이상인 경우에는 매각결정을 한 날로부터 30일 이내에 매수대금을 납부해야 함. 이때 입찰보증금은 매수대금의 일부로 충당함.
공매 잔금 납부의 기준
공매의 잔금 납부기간
1) 3,000만원 미만 7일 이내에 납부.
2) 3,000만 원 이상은 30일 이내에 납부
3) 최고기간 : 납부기간 이후 10일간 최고기간을 한 번 더줌
4) 기타 : 물건마다 분할납부조건도 있고, 납부 방법도 다를 수 있음. 이용기관물건은 캠코의 매각시스템을 이용하는 매각조건이 일률적으로 정하는 것이 아니라 매각공고에 따라 달리 정할 수 있음.
위험부담의 이전 시기
낙찰된 부동산이 낙찰자로부터 낙찰대금을 납부받기 전에 그 재산 상에 생긴 위험은 체납자가 부담하고, 낙찰대금의 납부가 있은 후에는 매수인이 부담함
매수대금납부 최고 및 매각결정 취소
① 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 않은 때에는 '매수대금 납부최고서'에 의해 납부기한을 최고일로부터 10일 이내로 지정해 최고함.
② 최고기한까지 대금 미납 시에는 매각결정을 취소하고 입찰보증금은 국고에 귀속하고 재공매를 실시함.
소유권이전등기 촉탁
낙찰자가 낙찰대금을 납부한 후 체납자가 낙찰자에게 권리이전 절차를 이행하지 않는 경우 체납처분을 이행한 행정기관인 한국자산관리공사가 체납자를 대신해 그 이전절차를 이행합니다(국세징수법 79조).
등기촉탁 시 첨부서류
① 등기촉탁서
② 매각결정통지서 또는 그 등본
③ 매수자 주민등록등본(법인의 경우 법인등기부등본)
④ 국민주택채권매입필증(농지원부 있는 농민이 농지를 구입한 경우에는 면제)
⑤ 등기부등본, 토지 또는 임야대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원(대장에서 공시지가확인가능시는 생략)
⑥ 취득세납부영수증, 말소등록세 납부영수증
⑦ 대법원등기 수입증지
⑧ 제삼자의 동의 허가 또는 승낙을 증명하는 서면
매각대금의 배분
- 배분이란 압류재산의 매각대금에 대해 관계법령이 정하고 있는 법정 순위에 따라 세금과 다른 채권자들에게 매각대금을 교부하는 것을 말하며, 배분기일은 통상 매각대금 완납일로부터 30일 이내로 지정합니다.
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