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공매 절차(매각예정가격의 결정, 감정평가, 매각예정가격 등)

by 책과함께라면 2022. 3. 2.
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매각예정가격의 결정

  • 압류재산의 공매를 위한 최초의 매각예정가격은 감정평가 가격을 기준으로 결정합니다.
  • 매각예정가격 결정에서 감정평가 업자의 감정이 불가능하거나 시가감정이 필요 없는 재산의 최초매각예정가격은 관서의 장과 협의해 결정을 한다.

 


감정평가 의뢰

  1. 감정평가서를 기준으로 압류재산의 매각예정가격 결정
  2. 다음 각 항의 경우에는 관서의 장과 협의해 재평가. 단, 시가변 동이 없다고 판단되는 경우는 생략할 수 있음
  • 공매 중지 중인 압류재산이 중지사유 해소로 공매를 속행하는 경우, 공매 공고일 현재 감정일자가 1년이 경과한 재산
  • 위임관서의 장으로부터 재감정 요청을 받은 재산

매각예정가격의 결정

  1. 공매를 위한 최초의 매각예정가격은 감정 시가를 기준으로 결정
  2. 매각예정가격 결정에서 감정평가업자의 감정이 불가능하거나 시가감정이 필요 없는 재산의 최초 매각예정가격은 관서의 장 과 협의해 결정
  3. 공매를 실시해도 입찰자나 낙찰자가 없는 경우에 매각예정가 의 10%에 해당하는 금액을 차감한다. 다만 선순위채권, 체납처 분비를 합산한 금액 이하로 체감할 수 없음
  4. 최초매각예정가의 50%까지 체감해도 매각되지 아니할 경우에는 새로 매각예정가격을 정해 재공매할 수 있음
  5. 매수자가 매수대금 미납으로 제공배를 할 경우에 매각예정가 격은 낙찰 당시의 매각예정가격으로 함/

 


공매공고

  • 공매 공고는 1회차 공매 시 매각예정가격이 500만 원 이상인 경우에만 일간지 신문(서울의 경우 경제지를 통해 공매 공고 게재) 을 통해 실시합니다.
  • 매각예정가격이 500만 원 미만이거나 2회 차부터는 신문공고를 생략하고 게시공고만 한다.
  • 공매 공고는 전자자산처분시스템 온비드를 통해 게시하게 되는데, 1회 공고시 1-6회차 공매를 일괄해서 공고합니다.

① 공매는 공고한 날로부터 10일이 경과한 후 실시해야 함

② 실제 공고기간은 송달기간을 감안해 20일 이상으로 함


입찰진행

  • 입찰은 매주 1회씩 경쟁 입찰을 통해 진행하며 통상 월요일 10시부터 입찰을 시작해서 수요일 오후 5시에 마감) 모든 절차는 전 자자산처분시스템 온비드를 통해 처리합니다.
  • 공매를 실시했으나, 낙찰자가 없는 경우에는 최초매각예정가격의 100분의 10에 해당하는 금액을 차감하며, 최초매각예정가격의 100분의 50까지 체감해도 매각되지 아니할 경우에는 새로이 매각예정 가격을 정해 재공고합니다.
  • 이렇게 차감되는 물건은 문제가 있다고 봐야 할 것입니다.
  • 즉 가격이 싸다고 덥석 입찰하면 안된다.
  • 가격이 많이 저감되면 충분한 그 이유가 있기 때문입니다.

입찰자의 자격

(1) 일정한 자격이나 요건을 필요로 하는 경우에는 그 자격이나요건을 구비한 자일 것

(2) 미성년자 입찰의 경우 법정대리인의 동의서를 제출한 자일 것

(3) 국세징수법 제66조(매수인의 제한) 및 동법 제72조(공매참가의제한)의 규정에 해당하지 않는 자

(4) 소정의 입찰보증금을 납입하고 매각예정가격 이상인 최고금액의 입찰자

 

 


낙찰자 결정

  • 매각예정가격 이상의 최고가 입찰자를 낙찰자로 선정(단독 낙찰도 가능하며, 통상 목요일 11시부터 개찰 및 낙찰자 선정한다.
  • 같은 가격을 적어낸 최고가 입찰자가 2인 이상이면 온비드시스템상 난수발생에 의한 무작위 추첨을 통해 낙찰자를 결정합니다.
  • 낙찰자의 보증금은 기관의 계좌로 입금되고 잔금 납부 시 합산해서 처리되며 패찰한 사람의 입찰보증금은 환불계좌(온 비드에 가입하고 입찰서를 제출할 때 환불계좌를 등록하거든요)로 바로 환불해준다.

매각결정

매각결정통지

  • 매각결정이라 함은 낙찰자에 대해 공매 재산을 매각하기로 결 정하는 처분을 말하며, 매각결정통지서는 일반 개인 간 매매에서 매매계약서와 같은 의미를 가집니다.
  • 매각결정은 매각하는 재산에 대해 체납자(소유자가 다른 경우인 양도담보권자, 물상보 증인등을 포함)와 낙찰자 사이에 매매계약이 성립하는 것으로 취급합니다.
  • 낙찰자 중에서 낙찰자로 결정할 수 없는 자가 발견되거나, 또 는 기타 매각을 허용할 수 없는 사유가 있을 때는 매각불허결 정서를 작성하고 그 사실을 매각불허결정서에 의거 당해 낙찰 자 및 위임기관에 각각 교부 통지합니다.

낙찰자가 매각결정통지서를 출력(교부하기 전에 체납자 또는 제삼자가 그 국세 및 가산금과 체납처분비를 완납한 때에는 공 매 절차를 중지하고 매각을 취소하도록 하고 있습니다. 이때에 는 낙찰자의 동의를 받지 않고도 체납된 국세 등을 완납하면 매각결정을 취소할 수 있지만, 매각결정서가 교부된 후에는 매수인의 동의를 얻어야 취소할 수 있습니다.

 

매각결정 취소 사유

  1. 매각결정통지 전 체납자 또는 제삼자가 압류와 관계된 체납액 가산금과 체납 세금을 납부하고 공매의 중지를 요구하는 경우
  2. 매각결정통지 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 얻어 압류와 관계된 체납액, 가산금과 체납 세 금을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우
  3. 법원에서 민사집행 중인 재산을 공매에서 낙찰받은 경우 매수 자가 매수대금을 납부하지 않은 상태에서 경매 낙찰자가 매수 대금을 먼저 집행법원에 납부한 경우(앞 장에서 다룬 경매와 공매가 동시에 진행될 때 참고)
  4. 낙찰자가 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 않은 경우
  5. 매각결정취소 통지 : 매각결정을 취소한 때에는 그 사실을 매 각결정취소통지서에 의해 매수자, 체납자 및 관서의 장에게 통지함.

 

공매의 중지(유보 및 해제)

  1. 선순위채권, 체납처분비 등을 감안해 공매할 실익이 없다고 판 단될 때
  2. 매각추산가액에 비해 체납처분비의 과다한 지출이 예상되는 재산
  3. 매각에 영향을 미치는 권리(선순위가처분, 선순위 소유권이전청구 가등기, 선순위전세권, 소유권말소 예고등기 등이 있을 때 공매가 중 지될 수 있음 - 입찰자 입장에서는 다행일 수 있음)
  4. 기타 매각 전에 보완조치가 필요한 재산
  5. 관서의 장으로부터 공매 대행 해제 또는 중지통보를 받은 때 ⑥ 동일 체납자의 여러 재산을 일괄해 공매하는 경우 그 일부의 공 매대금으로 체납세액이 충당될 때 잔여재산(경매의 경우 과잉경매를 이해하면 좋다)은 공매 진행의 중지
  6. 체납자 또는 이해관계인으로부터 공매 절차에 대한 이의신청 또는 공매 중지의 요구를 받은 때
  7. 기타 공매를 속행할 수 없는 경우(재산의 훼손, 멸실 등)가 발생한 때
  8. 공매를 중지한 경우에는 국세징수법 제53조의 규정에 의해 압류를 해제해야 함.

 


매수대금의 납부

 

낙찰금액이 3,000만 원 미만인 경우에는 매각결정을 한 날로부터 7일 이내에 낙찰금액이 3,000만 원 이상인 경우에는 매각결정을 한 날로부터 30일 이내에 매수대금을 납부해야 함. 이때 입찰보증금은 매수대금의 일부로 충당함.

공매 잔금 납부의 기준

공매의 잔금 납부기간
1) 3,000만원 미만 7일 이내에 납부.
2) 3,000만 원 이상은 30일 이내에 납부
3) 최고기간 : 납부기간 이후 10일간 최고기간을 한 번 더줌
4) 기타 : 물건마다 분할납부조건도 있고, 납부 방법도 다를 수 있음. 이용기관물건은 캠코의 매각시스템을 이용하는 매각조건이 일률적으로 정하는 것이 아니라 매각공고에 따라 달리 정할 수 있음.

위험부담의 이전 시기

낙찰된 부동산이 낙찰자로부터 낙찰대금을 납부받기 전에 그 재산 상에 생긴 위험은 체납자가 부담하고, 낙찰대금의 납부가 있은 후에는 매수인이 부담함

 

 

매수대금납부 최고 및 매각결정 취소

① 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 않은 때에는 '매수대금 납부최고서'에 의해 납부기한을 최고일로부터 10일 이내로 지정해 최고함.

② 최고기한까지 대금 미납 시에는 매각결정을 취소하고 입찰보증금은 국고에 귀속하고 재공매를 실시함.

 

 


소유권이전등기 촉탁

낙찰자가 낙찰대금을 납부한 후 체납자가 낙찰자에게 권리이전 절차를 이행하지 않는 경우 체납처분을 이행한 행정기관인 한국자산관리공사가 체납자를 대신해 그 이전절차를 이행합니다(국세징수법 79조).

등기촉탁 시 첨부서류

① 등기촉탁서
② 매각결정통지서 또는 그 등본
③ 매수자 주민등록등본(법인의 경우 법인등기부등본)
④ 국민주택채권매입필증(농지원부 있는 농민이 농지를 구입한 경우에는 면제)
⑤ 등기부등본, 토지 또는 임야대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원(대장에서 공시지가확인가능시는 생략)
⑥ 취득세납부영수증, 말소등록세 납부영수증
⑦ 대법원등기 수입증지
⑧ 제삼자의 동의 허가 또는 승낙을 증명하는 서면

매각대금의 배분

  • 배분이란 압류재산의 매각대금에 대해 관계법령이 정하고 있는 법정 순위에 따라 세금과 다른 채권자들에게 매각대금을 교부하는 것을 말하며, 배분기일은 통상 매각대금 완납일로부터 30일 이내로 지정합니다.

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