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경매와 공매의 가장 큰 차이점
- 경매와 공매의 가장 큰 차이점은 해당 부동산에 있는 점유자에게 부동산을 인도받는 절차, 즉 명도 부 분에서의 법적 절차입니다.
- 경매 낙찰자가 손쉽게 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 인도명령이란 절차가 있으나, 공매는 인도명령제도가 없어서 합의에 의해서 명도를 끝내지 못하면 본인 소송인 명도소송을 해야 한다.
- 명도소송기간은 점유자가 소장을 송달받고 대응하지 않을 경우 대략 4개월 정도 소요되고 대응할 경우 6개월에서 1년 정도 소요되어 점유자를 명도하는 것이 조금 더 어려운 것이 사실입니다.
이런 이유로 공매에서는 특히 내용증명, 점유이전금지가 처분을 잘 활용해야 합니다. 이런 불편함 때문에 똑같은 물건 일 경우 공매가 경매보다 10~15% 정도 저렴하게 낙찰되므로 투자자 입장에서는 명도에 관한 부담을 제대로 대처할 수 있는 기술만 갖출 수 있다면 큰 이익을 얻을 수 있다.
인도명령이란?
- 낙찰자가 매각대금을 납부해 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있다면 충분히 예상은 했다 해도 낙찰자는 속이 타들어갑니다.
- 법원 경매는 점유자를 간단한 법적 절차를 통해 내보내는 '인도명령' 제도가 있으나 공매에서는 이런 제도가 없습니다.
- 인도명령의 대상자는 채무자와 소유자, 낙찰자에게 대항할 수 없는 점유자, 선순위 임차인이라 하더라도 배당을 모두 받은 임차인 가장 유치권자는 인도명령의 대상자입니다. 반대로 적법한 유치권자, 선순위 임차인이면서 배당요구를 하지 않은 점유자는 인도명령의 대상이 아닙니다.
- 인도명령은 매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 해요.
- 6개월이 지나면 인도명령 대상자라 해도 인도명령으로 안되고 명도소송을 통해 점유를 이전받아야 합니다.
공매의 특징
- 공매는 매각 공고한 물건이라도 체납 세금을 완납하게 되면 공매가 취소되는데, 이는 일련의 공매 절차가 바로 체납세액 정리 가 주목적이기 때문입니다.
- 매수자(낙찰자)의 보호를 위해 매각결정 이후에 체납 세금을 납 부할 경우 낙찰자의 동의가 있어야 취소가 됩니다.
- 압류재산 공매는 인도명령에 관한 규정이 없습니다.
공매의 장점
입찰 경쟁률이 낮다
- 공매는 공매 진행 기관이 다양해서 물건검색 자체가 어렵고, 경매처럼 인도명령 제도가 없어서 명도에 대한 두려움 때문에 입찰 경쟁 률이 낮습니다.
인터넷 입찰
- 공매는 현장입찰이 아닌 인터넷을 활용한 전자입찰이기 때문에 시 간과 장소에 구애받지 않고 인터넷이 가능한 곳이면 24시간 내내 입 찰할 수 있습니다.
- 또한 핸드폰으로도 입찰이 가능해서 시간과 장소에 구애받지 않습니다.
기간입찰
- 압류재산 공매의 경우 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 입찰 기간이 주어지기 때문에 경매처럼 시간에 쫓기지 않을 수 있고 수탁재산, 유재산, 기관 공매 등도 입찰 자체가 기간입찰을 선택하 는 경우가 많아서 입찰 시간이 충분합니다.
직장인들에게 좋다
- 경매는 현장입찰이므로 해당 법원에 직접 가는데 드는 시간과 비용이 발생하는데, 공매는 전자입찰 방식이기 때문에 별도로 휴가를 내서 입찰에 참여할 필요 없이 원하는 시간에 바로 입찰할 수 있다.
신속하게 진행된다
- 매각물건이 유찰된 경우 공매는 대부분 일주일 단위로 진행되어 신속하게 진행됩니다.
- 다만 기관 공매의 경우 입찰을 하루에 시간차를 두고 진행하는 경우가 있어서 이때 공고문을 꼼꼼히 읽어봐야 합니다.
매각대금 기한이 다르다
- 경매는 매각대금납부기한이 30일 이내로 주어지고, 그 이후에는 다음 매각기일 3일 전까지 납부하면 됩니다.
- 다만 이때는 연 20%의 가산금이 부여됩니다.
- 공매는 3,000만 원 이상이면 매각결정일로부터 30일의 대금납부 기한과 추가로 최고기간 10일이 지연이자 없이 주어지며 이 기간이 지나면 보증금은 몰수되고, 몰수된 보증금은 국고로 귀속됩니다.
공매로 취급되는 물건은 다양하다
- 아파트, 연립·다세대주택, 농지·임야 등의 토지, 자동차, 기계, 골프 회원권, 유가증권, 동물, 미술품, 기타 불용품, 지하철 상가, 학교매점, 주차장 운영권 등이 다양하게 매각 또는 대부로 공매가 진행됩니다.
입찰보증금 납부 방법이 다르다
- 경매 공매는 동일하게 입찰하고자 하는 물건의 최저가의 10%를 내면 됩니다.
- 이때 경매는 수표 혹은 현금을 납부해야 하지만, 공매는 전자입찰이다 보니 입찰서 제출할 때 바로 실시간 이체 또는 계좌이체를 하면 됩니다.
차순위 신고 시점이 다르다
- 경매는 입찰 현장에서 차순위 신고를 해야 하지만, 공매에서는 매각허가결정전까지 차순위 신고서를 제출하면 됩니다.
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